Alquiler y compra con tipos de interés al alza
La elección entre alquilar o comprar una vivienda no depende solo de los tipos de interés que se apliquen en los préstamos hipotecarios. Eso sería demasiado simplista. Hay muchos factores que pesan en ambos lados de la balanza. Los tipos de interés hipotecarios son importantes, pero no lo son tanto si analizamos el motivo por el que están subiendo en Europa.
La inflación o repunte de los precios es el factor que provoca la subida de tipos que está ejecutando el Banco Central Europeo (BCE). Esa subida de tipos eleva el tipo de interés de las hipotecas y complica, no solo lo que se paga por un préstamo hipotecario, sino las condiciones financieras para que te concedan uno.
Sin embargo, los alquileres también están vinculados a la inflación. La revisión del alquiler de una vivienda recoge la inflación en sus revisiones anuales. De esta manera, una inflación desbocada también acaba recogida en subidas de los alquileres.
Con inflación suben los alquileres, pero también los préstamos hipotecarios y las condiciones para conseguirlos. Digamos entonces, que los tipos de interés no son un factor determinante para elegir vivir de alquiler o hacerse con una vivienda en propiedad.
Factores realmente importantes en la decisión de comprar o alquilar vivienda
Podemos sugerir varias preguntas que pueden ayudar a tomar la decisión correcta sin centrarse en lo que hagan los tipos de interés.
Serían del tipo: ¿has encontrado ya estabilidad en tu trabajo? ¿Tienes en mente formar una familia? ¿Has decidido quedarte a vivir en la ciudad en la que resides ahora?
Pero es más sencillo si te paras a pensar en estos cinco factores: estabilidad económica, precio del alquiler vs precio de la letra hipotecaria, ahorro acumulado, solvencia financiera o los beneficios que percibas de tener vivienda en propiedad.
1. ¿Tienes estabilidad financiera?
Hacerte con una vivienda en propiedad exige tener cierta estabilidad financiera. Ningún banco va a prestarte más del 80% del valor de tasación de la vivienda y, con tipos al alza, la solvencia o capacidad de pago que van a exigirte también va a ser más elevada.
Al fin y al cabo, lo que el banco no quiere es quedarse con la vivienda, quiere el dinero que ha prestado para que la puedan comprar con los debidos intereses, sean muchos o pocos.
Por lo tanto, si no dispones de ahorros, unas finanzas saneadas (sin deudas) y unos ingresos recurrentes y estables, no merece la pena que te preocupes por los tipos de interés porque estarás lejos de poder permitirte una vivienda en propiedad.
2. Precio de la hipoteca frente al precio del alquiler
Un dato muy relevante para valorar si la subida de tipos de interés cambia mucho la situación de los alquileres y las compraventas en un barrio o ciudad determinado es comparar la rentabilidad de alquilar frente a la rentabilidad de adquirir vivienda.
La rentabilidad de la compra se calcula a través del PER o el número de veces que la renta anual del alquiler está incluida en el precio de compra. El PER indica el número de años que tardarías en pagar una vivienda que comprases para alquilar.
Para conocer el PER debes dividir el precio de compra de la vivienda que te gusta entre el alquiler anual de una vivienda similar. Si la cifra es igual o superior a 20 veces, la compra no compensa. Por lo tanto, esa vivienda es más rentable alquilarla que comprarla.
Puedes hacer el cálculo al revés partiendo del coste del alquiler. Obtienes los datos de la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda que publica el Banco de España en tu localidad o barrio si es una ciudad grande, divides 100 entre ese porcentaje y obtienes el per en años.
Cada barrio o ciudad tiene un mercado inmobiliario distinto. Por ello, la respuesta de los alquileres o las compraventas a la subida de los tipos puede decantarse hacia un lado o el otro.
3. Ahorro acumulado
Si tu idea siempre ha sido comprar vivienda, que vivas de alquiler debe permitirte ahorrar lo suficiente para cubrir esa parte de la hipoteca y los gastos que no te prestarán los bancos.
Necesitas tener ahorrado el 20% del precio de tasación de la vivienda más un 10% para los gastos hipotecarios. También un importe extra si te haces con una vivienda usada para las posibles mejoras que tengas que llevar a cabo o para los primeros muebles.
4. Solvencia financiera
Las tres patas para poder negociar una hipoteca son ingresos estables, ahorros y solvencia. Este último punto cambia mucho con tipos al alza porque los estudios de solvencia de los bancos cuando el usuario debe pagar más intereses son más estrictos.
Es complicado superar los exámenes de solvencia si solo hay una persona detrás de la hipoteca (una nómina), el empleo no es fijo, se es autónomo o no hay una cierta antigüedad en el puesto de trabajo.
Por lo general, no se recomienda pedir hipoteca si la letra mensual o el pago anual resultantes de la compra superan el 30% de los ingresos netos de la familia o de los hipotecados.
5. Beneficios que percibas de la vivienda en propiedad
A grandes rasgos, una vivienda en propiedad es también una inversión a largo plazo. En condiciones normales, una familia podría utilizar una vivienda en propiedad para comprarse otra más grande, o alquilarla y utilizar esas rentas para financiar otra vivienda o vivir en alquiler en otra localidad.
- Una vivienda en propiedad forma parte del patrimonio común, aporta seguridad y puede elevar su valor con el paso de los años, bien cuando se venda, bien si se alquila (inversión).
- Una vivienda en propiedad brinda estabilidad porque te ancla a una ciudad, te permite acumular pertenencias, pues acaba con las mudanzas, y aporta una sensación de mayor calidad de vida.
- Una vivienda en propiedad te aporta independencia porque te permite tomar decisiones sin consultar a los arrendatarios del tipo reformas, mejoras o adaptaciones de la vivienda a tus gustos y necesidades.
Así, pues la subida de los tipos de interés sí modifica algunos aspectos que pueden incidir en la decisión de vivir de alquiler o hacerse con una vivienda en propiedad. Sin embargo, la subida en sí misma no es una razón que justifique la decisión.
Los tipos elevan las hipotecas porque existe una inflación que también recogen los alquileres, pero es más importante cómo endurecen las condiciones para conseguir una hipoteca y cómo pueden cambiar en ciertas zonas el mercado inmobiliario, decantándolo hacia el alquiler o la compra a través de la mayor o menor rentabilidad de las dos alternativas.
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