Durante años y hasta hace no mucho, miles de españoles con hipoteca estuvieron sometidos a cláusulas abusivas por parte de sus entidades financieras. Así lo dictó el Tribunal Supremo en sus sentencias de octubre de 2020 y febrero 2021, donde no solo declaró la nulidad de estas causas, sino que también se ajustó el reparto de gastos a los que debían hacer frente tanto el solicitante como el banco o la caja. Este cambio legislativo dió lugar al tema que nos ocupa en este artículo: las reclamaciones de los gastos hipotecarios y cómo llevarlas a cabo.
Algo importante que debes saber antes de empezar es que, a pesar de la buena noticia, muchos afectados han decidido no reclamar debido a que, en ocasiones, los costes de reclamación no compensan a la cantidad devuelta. La parte buena es que, al tratarse de importes normalmente bajos, algunos bancos han optado por no poner pegas a la hora de devolver estos gastos con el objetivo de quitarse un problema de encima. Así que si es tu caso, quédate porque esto seguro que te interesa.
Qué son exactamente los gastos de la hipoteca y cómo los puedo recuperar
Formalizar el contrato de una hipoteca trae consigo una serie de trámites a los que se debe hacer frente. Tasaciones, escrituras, registros o gestiones notariales a los que, además, debemos sumar las comisiones.
La antigua ley era clara al respecto: el cliente debía hacerse cargo únicamente del impuesto sobre actos jurídicos documentados, así como de la mitad de los gastos notariales. El resto de gastos de formalización dependían exclusivamente de la entidad bancaria. Sin embargo, muchos bancos y cajas aprovecharon el papeleo y el desconocimiento de muchos usuarios para derivar el resto de gastos directamente a la persona solicitante.
Tras múltiples reclamaciones, esta práctica fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo, lo que ha permitido a muchos clientes recuperar el dinero relativo a estos gastos hipotecarios. ¿Cuáles son? Conozcamoslos:
Qué gastos hipotecarios sí se pueden reclamar
Como ya hemos comentado, no todos los gastos derivados de una hipoteca corren a cargo del banco. Sin embargo, si pediste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 es importante que revises si te has hecho cargo de algunos de los gastos hipotecarios que aparecen a continuación.
- Gastos de notaría. Una hipoteca es una parte de un contrato de compraventa, por lo que debe escriturarse. Para ello se acude a una notaría, quien nos cobrará entre un 0,2% y un 0,5% del valor del inmueble, aunque existen algunos casos en los que se aplica un descuento de aproximadamente un 10% a posteriori.
- Gastos de tasación. Para conocer el valor real de la vivienda, es necesario que un tasador independiente la valore. Esto nos servirá para ajustar el préstamo y para conocer el valor real del inmueble en la actualidad.
- Gastos de gestoría. Son los gastos generales derivados de la constitución del préstamo. Es habitual que esta tarea sea realizada por la gestoría del banco.
- Gastos de Registro. Una vez concedida, existe la obligación legal de inscribir las nuevas hipotecas en el Registro de la Propiedad correspondiente. En este caso, también funciona por baremos, pudiendo ser de entre un 0,5 y un 2% sobre la responsabilidad hipotecaria adquirida.
Algo importante a tener en cuenta a la hora de reclamar estos gastos es que su cuantía de devolución no suele ser muy elevada. En la mayoría de los casos, es posible recuperar en torno a los 1.500€, a los que se deben restar los posibles costes judiciales tales como abogados.
En qué casos se puede reclamar
Las Sentencias del Tribunal Supremo indica claramente que todas aquellas hipotecas que incluían cláusulas que se consideren abusivas pueden reclamarse, pero ¿qué son cláusulas abusivas?
Entendemos como cláusulas abusivas todas aquellas obligaciones o condiciones que, en contra de la buena fe, causen un perjuicio al contratante o favorezcan el desequilibrio entre las dos partes. Es el caso del cobro de los gastos de tasación, notaría o registro en una hipoteca.
Puedes reclamar los gastos de tu hipoteca si cumples con los siguientes requisitos:
· Si fue firmada antes del 31 de diciembre de 2019, aunque esté cancelada o hayas decidido que era un buen momento para amortizar tu hipoteca.
· El cobro de los gastos deben figurar en las escrituras de la hipoteca.
· Conservas las facturas relativas a dichos pagos
Estos requisitos tan específicos hacen que muchas personas decidan dejar el proceso en manos de abogados. Si es tu caso, recuerda que deberás mandarles -como mínimo- la escritura del préstamo, así como algunas facturas relacionadas con el pago del mismo. Con esa información, los especialistas podrán valorar con exactitud si puedes reclamar y hasta cuánto dinero podrías recuperar.
Cómo reclamar y recuperar los gastos de la hipoteca
Si tu hipoteca incurre en el cobro de alguno de estos gastos, es momento de reclamar. Lo primero importante a remarcar es que existen dos maneras para recuperar los gastos de la hipoteca: el método extrajudicial y el judicial.
Nuestra recomendación como expertos es que si te vas a embarcar en un proceso de reclamación por los gastos hipotecarios, lo hagas de la mano de un especialista desde el principio. ¿El motivo? Aunque empieces a buscar y preparar toda la documentación por tu cuenta, tarde o temprano vas a necesitar de sus servicios. Y cuando lo hagas, te cobrarán exactamente lo mismo que por empezar la tarea desde cero. Por tanto, puestos a pagar, es mejor que aproveches su experiencia y te ahorres así tiempo y esfuerzos.
Qué debes preparar para iniciar la reclamación extrajudicial
Como ya hemos comentado, cualquier bufete o abogado necesita de unos mínimos para estudiar el caso. Para ello es fundamental que busques la escritura de tu hipoteca y, si es posible, busques en ellas las cláusulas abusivas. Recuerda que también serán tremendamente útiles las facturas, por lo que procura encontrar al menos una.
Con esta información cualquier abogado tiene material suficiente para empezar a trabajar y estimar qué cantidad de dinero pueden recuperar, pero… ¿Y si quiero hacerlo yo? Pues una vez tengas toda la información necesaria, lo más común es presentar una reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o caja que te concedió la hipoteca.
Si has decidido empezar el proceso por tu cuenta, debes saber que es altamente recomendable hacerlo de forma física, ya que de esta forma obtendrás una copia sellada por la entidad que te servirá como prueba de que ya has presentado la reclamación. En este documento deberá figurar obligatoriamente tanto el número de préstamo como la solicitud de que se anulen dichas cláusulas y se efectúe la devolución.
Es importante saber que el Servicio de Atención al Cliente del banco o caja está obligado a dar una respuesta en un tiempo menor a dos meses. Esta reclamación, por norma general, suele ser aceptada por la entidad, en cuyo caso es habitual que te ofrezcan un acuerdo.
¿Qué pasa si el banco o la caja de ahorros no acepta tu reclamación? Es el momento de cambiar la forma de la reclamación y pasar a la vía judicial, que se realizará mediante un abogado y la reclamación será reenviada a la misma entidad o reclamada directamente al Banco de España. Acudir a este ente tiene sus ventajas y desventajas. En el lado positivo tenemos que el BdE suele dar la razón a la mayoría de usuarios, por lo que tu entidad financiera se verá obligada a iniciar el proceso de acuerdo. Sin embargo, debes tener presente que las respuestas del Banco de España pueden demorarse varios meses.
Cómo funciona la vía judicial para reclamar los gastos de mi hipoteca
Ambos procesos -judicial y extrajudicial- no son complementarios, por lo que puedes empezar con el método judicial desde el principio para no perder tiempo. En este caso, recuerda que trabajarán para ti tanto un abogado como un procurador, que se encarga de obtener un resultado positivo para ti a cambio de parte del dinero recuperado.
Por este motivo es muy recomendable que cuentes con un especialista a tu lado desde el primer momento, ya que te orientará en todo y te permitirá evaluar si la reclamación vale la pena tras el pago de los servicios de abogados y procuradores. Además, recuerda que para llevar todo esto a cabo, es posible que te pidan adelantar una parte una parte de los costes de reclamación, aunque lo más común suele ser que cobren la totalidad después de que tú hayas recibido la devolución de tus gastos hipotecarios.
¿Cómo funciona este proceso? Esta reclamación no es más -ni menos- que una demanda a la entidad financiera con el fin de que declaren nulas las cláusulas en nuestro caso concreto. Y recuerda que todo ese dinero que pagaste al inicio del préstamo ahora debe cobrarse con intereses.
Los documentos que debes aportar para recuperar los gastos de tu hipoteca y qué hacer si no los tienes
El principal documento para poder reclamar los gastos de la hipoteca es la copia de la escritura del préstamo que te dieron cuando la firmaste. Si la has perdido o no sabes dónde la tienes, deberás acudir a la notaría donde formalizaste el préstamo y solicitar una nueva copia.
Es importante tener en cuenta si realizaste alguna renovación o subrogación de la hipoteca. Si es el caso, deberás incorporar también sus escrituras.
Llega el turno de las facturas, y no son pocas. Notaría, registro, tasación, gestoría… Lo más sencillo es preguntar a tu bufete cómo solicitar una copia nueva, ya que son imprescindibles para que tu reclamación llegue a buen puerto.
Periodos para reclamar la devolución de los gastos de tu hipoteca
Lo más habitual a la hora de realizar reclamaciones es que se cuente con un calendario, aunque no en este caso. Aún se desconoce a ciencia cierta cuándo puede terminar este periodo de reclamación. Podría mantenerse durante años o terminar mañana, por lo que te recomendamos que inicies el trámite lo antes posible. Mandar la carta inicial de reclamación al banco hará que el proceso se active, por lo que cualquier nueva fecha de cierre de reclamaciones no te afectaría.
Y hasta aquí toda la información necesaria para que conozcas qué son los gastos hipotecarios abusivos y cómo puedes reclamarlos si tu hipoteca es anterior a 2019. Esperamos haber aclarado tus dudas y que este artículo te sirva para tomar siempre la mejor decisión. Si lo deseas puedes seguir leyendo más acerca de las hipotecas y cómo gestionarlas con éxito.
