Aunque no existen cifras oficiales, se estima que en España hay bastantes más de diez millones de hogares que penden de una hipoteca. Según cifras del INE, cada mes se firman más de 30.000 de estos préstamos, por los cuales se solicita unos 136.000 € de media. Sin embargo, no todas las hipotecas tienen un final feliz. En 2023 se realizaron 9.248 ejecuciones hipotecarias, una cifra que si bien viene en descenso respecto a años anteriores, sigue siendo un verdadero drama para los miles de personas que tienen que afrontarla. ¿Es posible evitar el embargo y las deudas posteriores? La respuesta es sí, ahora veamos cómo hacerlo.
Qué es la dación en pago
La dación en pago consiste en saldar una deuda mediante la entrega de un bien debido a que no se dispone de liquidez suficiente para hacerle frente.
Se trata de una fórmula de pago que no está contemplada dentro de la legislación ni cuenta con ninguna regulación concreta, aunque sí que es aplicable gracias a algunos preceptos recogidos en el Código Civil (artículos 1521, 1636 y 1890) y la Ley Hipotecaria (artículos 140 y siguientes). Esto permite que pueda ser empleada en ciertos casos por particulares y empresas para saldar una obligación de pago aunque, eso sí, siempre debe existir un acuerdo entre el deudor y el acreedor para que pueda darse.
El ámbito más común en el que se pone en práctica es en el de las hipotecas. Aquí, el único bien que aceptan las entidades financieras como cambio es la vivienda hipotecada, aunque en otros contextos se aceptan otros bienes o prestaciones. Es el caso, por ejemplo, de la Agencia Tributaria, quien permite pagar con bienes patrimoniales de valor histórico o cultural.
Cómo funciona en el caso de las hipotecas
Como hemos visto, la dación en pago no es un procedimiento habitual. La mayoría de hipotecas ya contemplan la posibilidad de impago añadiendo garantías como la propia vivienda y otros bienes personales, a los que se pueden añadir otros avales de terceras personas. En el caso de impago, la entidad procederá al embargo de la vivienda para subastarla con el fin de recuperar el dinero. Si lo obtenido no supera la deuda, se seguirán embargando otros bienes hasta satisfacer lo requerido.
Con el objetivo de detener el embargo aparece la dación en pago. Para activarla, lo primero que debemos hacer es revisar si nuestro contrato hipotecario la contempla. No es habitual, pero algunas de ellas (especialmente las más nuevas) pueden ofrecer esta posibilidad, lo que simplifica mucho las cosas. Si es el caso, simplemente acude a tu sucursal y solicita su ejecución.
¿No aparece en las escrituras? Es lo más habitual, así que pasemos a la segunda vía para poner en marcha la dación en pago: sentarte a hablar con tu entidad. Llegados a este punto es importante saber que los bancos y cajas no tienen la obligación de ofrecer la dación ni de aceptarla, sino que se trata de un acuerdo particular entre ellos y nosotros. Así que lo más recomendable es acudir y exponer la situación para que el banco analice nuestra situación y nos dé una respuesta, un proceso que puede durar desde dos hasta seis meses y puede terminar con un “no”.
Por último, existe una tercera vía para tratar de poner en marcha la dación en pago y que, quizá, resulta la más interesante. Se trata de acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias, una herramienta que permite reestructurar la deuda en casos de necesidad, lo cual incluye reducciones en el interés, carencias y otras ventajas. Aunque hay que saber que no todos los bancos están adscritos a él y, si lo están, para acogerse a él debemos cumplir con ciertos requisitos como:
- Los ingresos familiares no pueden ser superiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), menos en familias con un miembro con discapacidad que aumenta hasta cuatro.
- Que la situación económica familiar haya vivido un cambio en los últimos cuatro meses.
- Que la cuota de la hipoteca suponga más de un 50 % de los ingresos familiares.
Si tras el estudio se determinara que la deuda es inasumible, el Código obliga a la entidad a aceptar la dación, así como permite al deudor seguir disfrutando de la vivienda durante dos años, aunque en régimen de alquiler.
Sí, puedes vivir de alquiler en tu vivienda tras una dación
Lograr la dación en pago a través del Código de Buenas Prácticas permite la activación de un alquiler social sobre la misma vivienda. Este consiste en dos años prolongables a uno más y tiene un precio que suele oscilar entre los 150 y 400 €, aunque en ningún caso podrá sobrepasar el 30 % de los ingresos totales de la familia, por lo que podría ser aún menos. Acceder a este alquiler, sin embargo, no es seguro, aunque hay ciertos condicionantes que pueden inclinar la balanza hacia el sí. Entre ellos encontramos:
- Tener hijos o personas dependientes al cargo, especialmente en familias monoparentales
- Tener más de 65 años
- Estar en desempleo o no contar con ninguna prestación
- Ser víctima de violencia de género
- Contar con otras deudas derivadas de avales
Las ventajas y desventajas de la dación en pago
Como hemos visto, la dación en pago puede ser una buena solución para evitar las consecuencias que acarrea un embargo. Pero, como todo, debemos conocer bien todas las aristas antes de optar por este tipo de acciones.
Las principales ventajas
- Su aplicación cancela la ejecución de la hipoteca o, lo que es lo mismo, el embargo.
- El deudor evita la generación de intereses de demora que hagan crecer más la deuda.
- Si se presenta a tiempo, se evita el proceso legal derivado de la ejecución.
- Este proceso también es beneficioso para la entidad, ya que evita los costes del procedimiento y logra obtener la vivienda en menos tiempo.
- Si se accede mediante el Código de Buenas Prácticas Bancarias es posible seguir disfrutando del inmueble con un bajo alquiler durante algunos años.
Los inconvenientes a tener en cuenta
- La pérdida de la vivienda (o del bien en cuestión), que pasa a ser la moneda de cambio con la entidad para saldar la deuda hipotecaria, perdiendo toda opción a ver cualquier beneficio generado.
- Debe solicitarse y negociarse ya que, de primeras, muchas entidades no la ofrecen como opción y analizan cada caso, pudiendo declinar la propuesta.
- No es un proceso inmediato, por lo que hay que ejecutarlo con tiempo.
- Aunque es mejor que tener un embargo a nuestras espaldas, este tipo de acciones pueden afectar a nuestro historial financiero, lo que puede pasar factura a la hora de solicitar nuevos créditos o préstamos.
Las condiciones que se exigen las entidades para poder realizar una dación en pago
Se debe tener en cuenta que la dación en pago es una acción que decide tomar unilateralmente el deudor, que pretende satisfacer la deuda contraída a través de una prestación totalmente diferente a la pactada. En otras palabras, mientras que el banco (o caja) espera que se le pague con dinero, el cliente decide afrontar la deuda con un inmueble u otro bien.
Tras recibir la propuesta de pago alternativo, las entidades evalúan el estado financiero del deudor antes de aceptar o no la dación en pago. En este análisis cobran especial importancia los siguientes parámetros:
- Situación personal y laboral: Aquí se primará que todas las personas que formen el núcleo familiar se encuentren en situación de desempleo, así como encontrarse en el umbral de exclusión.
- Precio de la vivienda: La vivienda debe tener un valor inferior a los 250.000 €.
- Activos patrimoniales: No tener en propiedad otros bienes como casas, pisos, aparcamientos u otros activos patrimoniales, ya que de lo contrario el banco argumentará que se puede saldar la deuda mediante la venta de estos.
- Avales: El último punto clave es que no exista un aval o avalista vinculado a la hipoteca, ya que si lo hubiere puede pasar que la entidad prefiera ejecutar esa opción antes que aceptar la dación.
- Cargas: La vivienda no debe estar gravada con cargas posteriores.
- Cuotas pendientes: Las entidades son más proclives a conceder la dación en pago cuando queda poco dinero que pagar, ya que esto les da un mayor margen para recuperar la inversión.
- Reestructuración de la deuda: Uno de los objetivos de este estudio es revisar si mediante algunos cambios se puede realizar un plan de reestructuración de deuda asumible para esa persona. Si existe la posibilidad, la entidad optará por esta opción antes que por la dación.
¿Es realmente la dación de pago la solución óptima? La comparativa con otras alternativas
No cabe duda que la dación en pago es mejor opción que afrontar una ejecución hipotecaria y su consecuente embargo y subasta pero, ¿es lo que más nos conviene? Si queremos conservar la vivienda, la cosa pasa por una carencia o, si consigues negociarlo, un plan de reestructuración de la deuda, que otorga algunas condiciones algo más beneficiosas a la hora de devolver el pago.
Si la deuda es técnicamente inasumible debemos deshacernos sí o sí del inmueble. Antes de la dación en pago, podemos optar por vender la vivienda por nuestra cuenta. Aquí es importantísimo contar con tiempo, ya que puede ser un proceso lento y no hay nada peor que vender con prisa. En este caso, el beneficio tras saldar la deuda es íntegramente para nosotros, mientras que en el caso de la dación en pago se lo queda el banco en concepto del riesgo asumido. Eso sí, no olvides que en el caso de vender deberás pagar el IRPF correspondiente a los réditos obtenidos en la próxima Declaración de la Renta.
Por tanto, podemos concluir que para que la mejor opción sea la dación en pago deben darse, al menos, dos de estas situaciones:
- El pago de la deuda es inasumible totalmente
- No se dispone de mucho tiempo para esperar a vender
- No se puede vender la vivienda por más dinero del que te exige la hipoteca
Los costes que debes tener o no en cuenta en una dación de pago
Aunque solicitar el proceso de dación es gratuito, tener una vivienda es sinónimo de gastos. A la hora de afrontar este proceso es importante saber qué pasa con todos los impuestos y mensualidades, ya que un simple descuido puede acabar paralizando el proceso de dación y/o derivando en una multa o embargo.
Impuestos sobre la vivienda
Empecemos con los que sí o sí recaen sobre las personas físicas. En su gran mayoría son gastos que ya pagamos año tras año, pero que debemos tener al día cuando afrontemos todo el proceso. Aquí encontramos:
- Impuesto de Bienes Inmuebles
- Gastos de comunidad
- Tasa de basuras
¿Podemos negociar que estos los pague el banco? Puede darse el caso, aunque se trataría de casos especiales en los que la entidad considere que es la forma más sencilla de recuperar la deuda en comparación con otros métodos como el embargo y subasta. Así que el mejor consejo aquí es venir con los deberes hechos.
El IRPF derivado de ganancias patrimoniales
Si se han realizado mejoras o simplemente porque ha pasado el tiempo, es posible que la vivienda se haya revalorizado. Si el inmueble que se cede en dación tiene un valor superior al que tenía cuando se compró se genera una ganancia patrimonial. Este tipo de beneficios están exentos de pagar IRPF en la Declaración de la Renta. Eso sí, hay algún pero que te detallamos a continuación:
- Debe tratarse de la vivienda habitual.
- La finalidad de la dación debe estar directamente vinculada con saldar la deuda.
- No disponer de otros bienes cuyo valor pueda satisfacer la deuda con el banco.
Gastos administrativos derivados del proceso
La dación en pago exige de un proceso administrativo que genera unos gastos. Gestoría, notaría, registrador de la propiedad… Todos ellos suman, en total, entre 2.000 y 3.000 €, pero en la mayoría de los casos los cubre la entidad financiera. Eso sí, conviene revisar que se trata también de nuestro caso particular, ya que ciertas entidades pueden cubrir solo parte o nada de nada.
La vida después de una dación en pago
Perder la vivienda a causa de una deuda es un serio revés para cualquiera. Pero, si ponemos el foco en la situación financiera que queda, vemos que existen grandes diferencias entre perderla por un embargo o entregarla en una dación de pago.
En una ejecución hipotecaria, si en la subasta la casa no obtiene el dinero suficiente para cancelar la deuda, el proceso deriva en el embargo de otros activos y bienes como cuentas y futuros ingresos. Si bien es cierto que existen unos límites en el caso de los embargos de nómina, la situación puede alargarse mucho en el tiempo, lo que puede acabar por hundir la economía familiar. Además, cabe recordar que mientras mantengamos una deuda crediticia figuramos como deudores en la lista ASNEF. Esta situación hace que muchas personas no tengan otra alternativa que declararse insolventes y, en todo caso, tratar de acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad.
En cambio, afrontar el total de la deuda mediante la dación en pago nos permite seguir con nuestra vida sin cuentas pendientes ni manchas graves en el historial crediticio. Esto es sumamente importante si queremos retomar nuestra vida y, por ejemplo, adquirir una nueva vivienda. Es posible volver a solicitar una hipoteca o crédito tras superar un proceso de dación, aunque para que nos la concedan deberás presentar fuentes de ingresos recurrentes y suficientes como para que la nueva deuda no pese más de un 30 % en tus finanzas mensuales.
Cómo evitar un embargo o dación en pago
Perder la vivienda puede parecer que no es cosa de un día para otro. Y aunque sea cierto, puede pasar mucho más rápido de lo que pensamos. Perder el trabajo, un accidente, un diagnóstico desfavorable… Toparnos con alguno de estos baches puede hacer tambalear cualquier economía doméstica.
Desgraciadamente, evitar muchos de estos problemas no está en nuestra mano. Pero lo que sí lo está es tratar de tener unas finanzas sanas y sólidas. Para ello, conviene tener cubiertos siempre tres puntos clave:
Planificación financiera:
Tener un plan (y ceñirse a él) es la mejor manera de llegar al éxito. Analizar los ingresos y gastos periódicamente, fijar objetivos a corto y largo plazo, asignar presupuestos… Hoy en día ya no hay excusa ni para los más perezosos, que pueden utilizar todo tipo de apps y herramientas para ayudar a organizar las finanzas personales.
Control la deuda:
Los créditos y préstamos son herramientas útiles para financiar nuestras necesidades, pero debemos llevar un control sobre ellos ya que de lo contrario pueden ser una soga al cuello. Lo más recomendable es destinar un porcentaje según nuestros ingresos. Así, por ejemplo, el pago de la vivienda no debería suponer nunca más del 40 % de nuestros ingresos totales. Y recuerda que no es financieramente saludable que el 50 % o más de tus ingresos estén destinados a pagos de deuda. Si quieres profundizar en este tema, te recomendamos que eches un ojo a cómo conocer tu capacidad de endeudamiento.
Pon en práctica el ahorro:
Disponer de un colchón financiero, por pequeño que sea, es toda una fuente de tranquilidad. Pero el problema es que hay que construirlo poco a poco. Aquí en ViveMásVidas hemos hablado de cientos de trucos para incorporar el ahorro a tu vida de una forma fácil. Solo tienes que echar un vistazo y encontrar la forma de ahorrar que mejor se adapte a ti.
