La información es poder, especialmente si hablamos de finanzas. Y es que conocer cómo funcionan las cosas significa entender las herramientas para poder hacer crecer nuestro dinero y, con él, vivir un poquito más tranquilos. Tener una vivienda, por ejemplo, nos otorga una serie de opciones muy a tener en cuenta para tener una jubilación más cómoda. En ViveMásVidas ya hemos hablado de algunas de ellas como la hipoteca inversa, pero no es la única. Veamos, en detalle, qué es la nuda propiedad, un concepto que llegó a España en 2018 y que, a pesar de ser muy popular en otros países europeos, todavía no está muy presente en la mente de los españoles.
Qué entendemos por nuda propiedad
La nuda propiedad es un término jurídico que sirve para designar la propiedad de una persona sobre algo de lo que no puede hacer uso. Como podemos deducir de esta definición, existe una diferencia entre propiedad (o titularidad), posesión y disfrute (que es lo que se conoce como usufructo).
Para entendernos, pongamos que ese algo es una vivienda. La nuda propiedad nos dice que una persona puede poseer y disfrutar de la casa sin que este sea el propietario. Por el contrario, si una persona reúne la propiedad, la posesión y el disfrute de una vivienda hablamos de que la tiene en plena propiedad.
En qué ámbitos o aspectos de la vida es útil la nuda propiedad
Aunque es algo de lo que puede hacer uso cualquier propietario, la nuda propiedad ha cobrado un especial interés entre personas que afrontan su jubilación, especialmente entre aquellas que no cuentan con herederos o que necesitan un dinero extra para poder vivir esta etapa de la vida. También puede ser útil en sucesiones, permitiendo que los herederos obtengan la propiedad de una vivienda, pero reservando el usufructo de forma vitalicia a, por ejemplo, la pareja de la persona fallecida.
Si echamos un vistazo al artículo 467 del Código Civil leemos que “el usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles”, mientras que en el artículo 471 nos indica que puede traspasarse por varias vías entre las que encontramos la herencia o la compraventa.
En el caso de las herencias, lo normal es dejar la propiedad del bien a una persona o personas con la condición de que el usufructo (es decir, el uso y disfrute) sea para una tercera mientras esta siga viva. Esto sirve para cubrir a cónyuges, parejas o familiares con algún grado de dependencia.
En el caso de compraventa, podemos ceder el derecho de usufructo a otra persona, aunque lo más habitual es que este lo requiera el dueño de la nuda propiedad para disfrutar de la totalidad del activo en el futuro.
Por último, no está de más recordar que la duración del usufructo puede tener un límite determinado y estar establecido ante notario o, por el contrario, estar ligado a que suceda algún evento del que no se conoce la fecha concreta.
Derechos, obligaciones, ventajas y desventajas de la nuda propiedad
Como toda decisión que afecte a nuestras finanzas, antes de hacer nada conviene conocer bien cuáles son los pros y contras de lo que vamos a hacer, ya que es la única forma que tenemos de saber que eso es realmente para nosotros y evitar así sorpresas desagradables en el futuro.
Derechos y obligaciones del propietario
Entendemos como propietario a aquella persona que adquirirá la nuda propiedad de la vivienda, aunque la sigamos disfrutando nosotros. Pues bien, el comprador puede vender su derecho de titularidad a un tercero, hipotecarla (siempre y cuando encuentre una entidad que le conceda el préstamo sobre un activo así), realizar obras y mejoras que no perjudiquen al usufructuario y, por supuesto, obtener la plena propiedad una vez venza el usufructo.
Al otro lado de la balanza, también cuenta con obligaciones. En su caso se encuentran las de realizar reparaciones y obras extraordinarias que requiera el inmueble, así como pagar todos los tributos correspondientes menos el IBI, que corre a cargo del usufructuario tal y como indica el artículo 505 del Código Civil.
Derechos y obligaciones del usufructuario
El vendedor de la nuda propiedad tiene el derecho de seguir utilizando y disfrutando de la vivienda, pero contrayendo el compromiso de mantenerla y conservarla en buen estado. Puede alquilarla y ceder su uso a un tercero, así como vender su derecho de usufructo. También puede realizar reparaciones o mejoras que no supongan una alteración del bien, aunque no podrá reclamar su coste al propietario.
A nivel costes, además del IBI, el usufructuario deberá asumir los posibles costes ordinarios de comunidad que pudiese tener la vivienda.
Las principales ventajas de la nuda propiedad
- Otorga un beneficio económico que podemos emplear para cubrir nuestras necesidades, especialmente en edades avanzadas.
- Flexibilidad en la forma de cobro, como veremos más adelante.
- Permite a los vendedores firmar una titularidad compartida y alquilar la vivienda o vender el usufructo si, llegado el momento, deciden residir en otro lugar como, por ejemplo, la casa de un familiar o una residencia.
- Los vendedores se ahorran casi todos los gastos de formalización de la venta.
- El proceso ofrece total garantía legal ya que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- A nivel financiero, suele salir mejor que las hipotecas inversas ya que la nuda propiedad suele recibir más dinero por la venta.
- Puede ser muy útil en ciertos casos de herencias, ya que permite dejar listo el reparto del legado sin olvidar las necesidades de terceras personas que residan en la vivienda.
Las desventajas de la nuda propiedad
- Como es lógico, si vendemos la nuda propiedad a un inversor inmobiliario no podremos incluir ese activo como parte de una herencia.
- Sí debemos hacernos cargo del Impuesto Municipal de Plusvalía y el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
Cómo funciona el proceso de venta de una nuda propiedad
La verdad es que, a nivel general, el proceso de venta de una nuda propiedad no se diferencia mucho de una de plena propiedad. Esta debe firmarse ante notario y también dejar constancia en el Registro de la Propiedad. Y aunque no es un proceso muy complejo, conviene estar siempre bien asesorado. Si quieres una mayor tranquilidad, existen empresas y especialistas independientes que pueden orientarte y ayudarte a preparar todo e, incluso, llevar a cabo la negociación en tu nombre.
Con el proceso visto, hablemos de lo importante: el dinero. Lo primero importante que debemos saber aquí es que existen diferentes modalidades de cobro.
- Pago único: Recibimos el importe de la venta de una vez.
- Renta mensual: El cobro toma forma de cobro mensual hasta el fallecimiento del vendedor.
- Fórmula mixta: Se compone del pago inicial de una parte acordada y el resto se divide en mensualidades.
Como ves, las diferentes opciones de cobro se pueden adaptar perfectamente a nuestra situación personal. Si solo buscamos un plus que nos permita vivir mejor mes a mes la renta mensual es perfecta, mientras que si necesitamos afrontar algún gasto alto como una reforma podemos optar por la fórmula mixta. El pago único, en cambio, debe usarse con cuidado. Puede ser una buena alternativa para aquellos casos en los que la necesidad de líquido es apremiante, aunque debe evaluarse bien posibles necesidades futuras antes de optar por él.
Cuánto se puede obtener de la venta de una nuda propiedad
Además de la vivienda y sus características (ya sabes: ubicación, metros cuadrados, estado, número de habitaciones…), a la hora de determinar el valor de una nuda propiedad existe otro factor crucial: la esperanza de vida del vendedor.
Como cabe imaginar, cuanta más esperanza de vida tenga el vendedor, más tiempo tardará el comprador en poder sacar beneficio a su inversión. Por tanto, cuantos más años tengamos por delante, menos nos darán por la vivienda o, visto del otro lado, cuanto más tardemos en vender, más recibiremos.
¿Quieres una orientación más aproximada? Es el turno de los números. Lo primero que debes saber para calcular cuánto puedes obtener de la venta de una nuda propiedad es que el usufructo se resta de forma porcentual al valor total del inmueble. ¿Cómo calculamos eso? Fácil. Simplemente hace falta restar nuestra edad a la esperanza de media española.
Por tanto, si efectuamos la venta a los 67, obtenemos un usufructo de 18,8 años en el caso de las mujeres y 13,3 en el de los hombres.
Lo siguiente que debemos hacer es restar este valor de forma porcentual al valor real de la vivienda. Es decir, a un piso valorado en 150.000 € deberíamos restarle un 18,8 % o un 13,3 % de su valor en concepto de uso y disfrute. Para evitarte coger la calculadora, así quedan los cálculos:
Aunque la fórmula es muy sencilla, hay un par de cositas que debemos tener en cuenta. La primera de ellas es qué pasa si a la hora de solicitar la venta ya superas la media de edad. ¿Recibes el importe íntegro? La respuesta es no. Para cubrir estos casos siempre existe un descuento mínimo del 10%. Esto, a efectos prácticos, hace que pasada cierta edad no obtengamos más beneficios por más que nos demoremos en la venta. ¿Cuál es ese límite? Fácil, solo hace falta restar ese 10 a la esperanza de vida media. Redondeando, 76 años en el caso de las mujeres y 71 en el de los hombres.
El otro punto a tener presente son los usufructos temporales. Existe la posibilidad de que tengamos en mente mudarnos en algún momento a otro lugar con mejor atención o condiciones. Si conocemos las fechas se puede fijar un usufructo temporal. Para calcular cómo este afecta al importe de venta deberemos sumar los años que pensamos disfrutar de la vivienda y multiplicarlos por dos. Este valor se debe restar de forma porcentual al valor total de la vivienda y ¡voilà!
Hora de los impuestos: cuánto tributa la venta de una nuda propiedad
Si el vendedor (o usufructuario) es mayor de 65 años y hablamos de una vivienda habitual, está exento al 100 % de pagar impuestos a Hacienda. Si, por el contrario, se trata de una segunda residencia sí que se deberán abonar impuestos a no ser que el dinero obtenido de la venta se destine a un seguro de rentas vitalicias.
Por qué la nuda propiedad funciona e irá en auge
Llegados a este punto, es posible que una pregunta ronde tu cabeza: ¿quién o por qué comprar una vivienda en nuda propiedad si no puedes residir en ella ni alquilarla?. La respuesta pasa por la inversión inmobiliaria.
Si algo les gusta a los que operan en este sector es comprar barato, así que si no tienen prisa por ocupar la vivienda que compran, la nuda propiedad les otorga una serie de ventajas bastante interesantes. Como es lógico, el precio de la vivienda les sale más económico, a lo que se suma no tener que pagar el IBI, la posibilidad de hipotecarla o venderla de nuevo (siempre respetando lo firmado con los inquilinos). Eso sin tener en cuenta que una vez finalice el usufructo obtendrán la plena propiedad y una casi segura revalorización del activo debido al simple paso del tiempo. Y es que, al fin y al cabo, la compra de una nuda propiedad es como adquirir un derecho de uso a medio plazo, un periodo tremendamente habitual en las operaciones de inversión inmobiliaria.
Como ves, es una jugada redonda para todas las partes ya que, además de las ventajas que hemos visto para compradores y vendedores, hemos de destacar que a día de hoy la oferta de inmuebles en esta modalidad es todavía baja, lo que significa una gran oportunidad de venta para todas aquellas personas interesadas en conseguir un dinero extra.
Nuestra sincera opinión sobre la nuda propiedad
Como propietarios de una vivienda, la nuda propiedad representa una buena manera de obtener una rentabilidad extra, especialmente si contamos con una pensión mínima o no retributiva. Y es que recordemos que, por lo general, podremos seguir disfrutando de la vivienda de forma vitalicia.
Pero, como decíamos, nuestra edad repercutirá directamente en el precio. Por este motivo es una opción muy a tener en cuenta al planificar nuestra jubilación, ya que es entonces cuando podremos disfrutar plenamente de todos sus beneficios. Hacerlo de esta manera nos permitirá un mayor nivel de ingresos y la posibilidad de destinarlos a un mayor bienestar. Como siempre, se trata de evaluar nuestra situación personal y tratar de determinar cuál es el mejor momento para ponerla en práctica.
Por el contrario, la nuda propiedad no es demasiado recomendable si todavía pertenecemos a la población activa. La lógica dice que a menor edad, mayor esperanza de vida y, por tanto, mayor tiempo de espera para los inversores. Esto no solo hará que tu inmueble no tenga interés para muchos de ellos, sino que las pocas ofertas que recibirás serán bastante bajas. Si necesitas dinero, antes de poner en riesgo tu vivienda, puedes contemplar opciones como los préstamos personales, que te permiten disponer de lo que necesites e ir devolviendo poco a poco y con tranquilidad.
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