Si no es la primera vez que nos visitas, ya te habrás dado cuenta de que la jubilación es uno de los hitos clave a la hora de planificar nuestro bienestar financiero. Y si sigues un poco la actualidad, sabrás que las pensiones ya no dan para lo que daban. Fenómenos como el aumento de la esperanza de vida y la inflación hacen que el dinero que nos da el Estado mes a mes como fruto de nuestro pasado laboral sea, en muchos casos, incompatible con poder mantener una jubilación cómoda. En ViveMásVidas ya te hemos hablado de otras alternativas que garanticen unos ingresos extras pasados los 65 años (o 67) como, por ejemplo, los planes de pensiones. Pero, ¿de qué soluciones disponemos cuando no hemos planificado con antelación este problema? Hablemos de las hipotecas inversas.
Qué es una hipoteca inversa
Una hipoteca inversa es un producto financiero con forma de préstamo con garantía hipotecaria que se solicita contra una vivienda en propiedad. En otras palabras, recibes una mensualidad como pago por la futura propiedad de parte tu casa. Algo así como una venta anticipada o, para ser más exactos, sin plazo determinado a cambio de unas letras.
Su funcionamiento es el mismo que el de una hipoteca, pero en este lugar se invierten los papeles, ya que tú eres quien recibe el dinero y la entidad quien va comprando parte de la vivienda, con la salvedad de que mientras tanto, tú sigues viviendo en ella. Esto se debe a que con la hipoteca inversa no se pierde la propiedad del inmueble ni el derecho de uso.
Qué tipos de hipotecas inversas podemos encontrar
En función de si queremos o no determinar el tiempo que seguiremos disfrutando de la vivienda, este producto financiero puede tomar dos formas:
Hipoteca inversa simple
En esta modalidad, pactamos con la entidad cuánto tiempo durará la venta y, por tanto, durante cuánto tiempo recibiremos pagos. Lo normal en estos casos es hablar de entre 15 y 20 años. Su ventaja principal es que suele ofrecer mejores mensualidades, aunque con un importante riesgo: una vez finalizado ese periodo terminaremos de recibir los cobros y deberemos satisfacer la deuda generada o abandonar la vivienda. Algo muy a tener en cuenta, especialmente si nos planteamos esta opción justo al jubilarnos (Recordemos que la esperanza de vida en España está por encima de los 80 años).
Por qué las hipotecas inversas están ahora tan de moda
Como hemos dicho, las hipotecas inversas no son algo nuevo. Llevan con nosotros desde 2007, pero hasta ahora sencillamente no habían funcionado. Sin embargo, 2023 ha sido su año. Muchas entidades han apostado seriamente por ellas en su catálogo de productos financieros, aunque este movimiento tiene una explicación.
En primer lugar, la creciente brecha entre salario y pensión. Aunque estas últimas aumenten, cada vez dan para menos debido a que cada vez vivimos más y mejor (en términos de salud general), por lo que las fuentes de ingresos alternativas son más que bienvenidas. Por otro lado está el hecho de que los activos inmobiliarios eran un tipo de inversión muy habitual entre las generaciones de españoles que hoy en día se jubilan o están cerca de hacerlo. Así que, por un lado, las personas reciben ese cada vez más necesario extra para complementar su pensión y, por el otro, las entidades financieras se aseguran la compra a un buen precio de parte de un inmueble que, salvo catástrofe, se irá revalorizando con los años.
Qué se necesita para solicitar una hipoteca inversa
Aunque suene lógico, lo primero e indispensable que necesitas para solicitar una hipoteca inversa es que la vivienda sea totalmente de tu propiedad y, por tanto, esté libre de cargas. Si aún no está totalmente pagada, no podrás contratar este tipo de productos financieros.
La segunda es tener un mínimo de 65 años, aunque es habitual que muchas entidades solo permitan contratarla a partir de los 70. Puede contratarse algo antes de los 65 si, en nuestro caso, contamos con una discapacidad del 33 % o superior.
A la hora de negociar una hipoteca inversa no importa tu nivel personal de ingresos o solvencia, pero sí que hay algo clave: el valor de la vivienda. Su buen estado, ubicación o servicios son importantes bazas a la hora de sentarnos, ya que ofrecen a la entidad una mayor seguridad de recuperar su inversión el día de mañana.
🤑 Tip financiero:
Cuanto más tarde solicitemos una hipoteca inversa, mayores serán los ingresos mensuales a percibir. Así que es una gran idea mantenerla como plan B u opción a medio plazo.
Documentación necesaria para solicitar una hipoteca inversa
- DNI
- Certificados de dependencia o discapacidad (si los hubiera)
- Tasación
- Nota catastral simple de que la vivienda es de nuestra propiedad y figura libre de cargas
Cómo solicitar una hipoteca inversa
El proceso de solicitud de una hipoteca inversa es simple, pero conviene conocer bien su funcionamiento ya que tiene algunos detalles que debemos tener en cuenta.
Precontratación
Si ya nos hemos decidido por esta opción (o estamos valorándola seriamente), lo mejor es dirigirse a una entidad que ofrezca este tipo de productos financieros. Una vez allí, además de solicitar información y estudiar las diferentes opciones que te hemos comentado, conviene leer detenidamente la Ficha de Información Precontractual (Fipre).
Tasación
Activado el proceso, toca tasar la vivienda. Para ello, deberás contratar a un experto para que evalúe el activo y dé un precio de mercado. Este debe presentarse, junto a la documentación pertinente, a la entidad para que puedan formular su oferta.
Firma
Una vez revisado todo, la entidad realizará una oferta vinculante que deberemos revisar y, o bien negociar, o simplemente firmar.
Cuánto cuesta contratar una hipoteca inversa
Como muchos productos financieros, contratar una hipoteca inversa tiene un coste. En este caso, el principal recae sobre la tasación. Esta partida suele suponer alrededor de unos 300 € de media, aunque puede variar en función de la zona geográfica y el tipo de inmueble.
Además debemos tener en cuenta las posibles comisiones de apertura que pueda llevar asociadas el préstamo, así como otros gastos correspondientes. Aunque debes saber que, en la mayoría de los casos, tienes la posibilidad de descontarlos directamente del importe mensual que recibes cada mes, por lo que no tienen por qué salir de tu bolsillo.
Cuánto me pueden pagar por una hipoteca inversa
En general, existen dos factores clave a la hora de fijar el precio total y las mensualidades de una hipoteca inversa: el valor de la vivienda y la edad del solicitante, pero eso no es lo más importante. Lo verdaderamente relevante de una hipoteca inversa es que nunca se concede por el 100 % del valor de la vivienda. De hecho, lo más habitual es que estas cubran entre un 20 y un 30 % del total de la tasación de la vivienda.
Esto, a la práctica, suele significar no más de unos pocos cientos al mes, por lo que puede que en muchos casos la hipoteca inversa no sea esa “solución milagrosa” que cabría esperar. Solo hay que calcular ese porcentaje del valor estimado de nuestra vivienda y dividirlo entre los meses que creamos que vamos a vivir de jubilación para ver, más o menos, por dónde irían los tiros.
¿Por qué esto es así? La respuesta está en el derecho de propiedad y uso. Para recibir esta compensación y seguir disfrutando de la vivienda, únicamente vendemos una parte de ella. Al morir nosotros, la propiedad de la vivienda pasa a nuestros herederos, aunque con una carga. El porcentaje que hemos convertido en dinero para la jubilación se convierte en una deuda con el banco que deberá ser saldada.
Además, es importante destacar que a esta cuantía hay que sumarle los intereses fijados por la entidad bancaria y que estos, a día de hoy con los tipos en máximos, pueden llegar a ser muy elevados.
Con esto en mente, conviene pensar qué escenario queremos dejarle a nuestros herederos. No deberían ser un factor determinante al decidir qué hacemos con nuestra propiedad, pero es inevitable hacerlo. En la mayoría de los casos (y salvo que gocen de una muy buena salud económica), lo más habitual es que este proceso se acabe resolviendo con una venta de la vivienda que se utiliza para sufragar la deuda. La otra opción, mucho menos recomendable a nivel financiero, es dejar que la entidad embargue la vivienda y la subaste para recuperar su dinero.
Este último caso es especialmente habitual entre personas sin herederos o si estos deciden rechazar la herencia. Aunque hay algo muy importante a tener en cuenta: si la subasta no cubre el total de la deuda, la entidad podría embargar parte de la herencia para poder liquidarla. ¿Estabas pensando en usar la hipoteca inversa pero esto te echa para atrás? Sigue leyendo…
¿Puede cancelarse una hipoteca inversa?
Al igual que pasa con las hipotecas normales, estos productos financieros también se pueden cancelar. Sin embargo, debes saber que para hacer una cancelación por adelantado de una hipoteca inversa tendrás que abonar la comisión correspondiente por la amortización anticipada del préstamo hipotecario. Vamos, que puedes devolver el dinero antes y recuperar el 100 % de tu vivienda, pero eso sí, pagando una penalización.
Con todo esto en mente, ¿me conviene una hipoteca inversa para mi jubilación?
Como pasa con la gran mayoría de soluciones financieras orientadas a la jubilación, no existe una respuesta única y conviene analizar cómo los pros y contras se adaptan a nuestra situación.
A favor de este producto encontramos la facilidad de conseguir unos ingresos extras a nuestra pensión para disfrutar de una jubilación más cómoda sin perder nuestra casa, tanto a nivel propiedad como de poder disfrutarla. También hay que valorar positivamente que se trata de una opción que podemos ejecutar en cualquier momento, sin necesidad de haber planificado de antemano su uso. Un As en la manga, por así decirlo.
En contra tenemos que para obtener la mejor oferta económica necesitamos ser lo más mayores posibles, ya que si la contratamos muy pronto puede suponer una cantidad ridícula mes a mes. Por el otro lado está el reducir el valor de la herencia que legamos (y empantanarla un poco, dejando créditos hipotecarios de por medio).
Dicho esto, conviene evaluar. ¿No tienes herederos o no te preocupa lo que puedan heredar? Es una opción a contemplar. ¿Los herederos son varios e iban a vender la vivienda igualmente? En estos supuestos, como pueden ser viviendas ubicadas lejos de los herederos, también puede ser una gran alternativa ya que, de hecho, sería como repartir la herencia con una persona extra más.
No olvides que cuentas con otras opciones para complementar tu jubilación. Más allá de planes de pensiones o fondos de inversión, existen otras soluciones que incluyen activos inmobiliarios que podrían interesarte. Es el caso, por ejemplo, del alquiler inverso. ¿No te importa vender la propiedad? Puedes negociar una renta vitalicia inmobiliaria con tu entidad o una empresa especializada que te ofrezca mayores beneficios mensuales, aunque al final la propiedad pase a ser completamente del comprador. También se puede vender y convertirla en una renta vitalicia asegurada, que es lo mismo que venderla con un alquiler garantizado de por vida en el que tú alquilas la casa mediante la renta que obtienes, así como optar por otras fórmulas como, por ejemplo, la nuda propiedad.
Como ves, con este gran abanico de opciones encima de la mesa, tiene sentido no solo pensar en nuestro bienestar financiero, sino en cómo afectará esto a nuestros herederos y si estos están interesados en recibir la herencia, ya que de lo contrario podemos optar por opciones más suculentas económicamente hablando.
Sigue aprendiendo más sobre finanzas y economía doméstica con nuestros artículos sobre jubilación y cómo mejorar tus ingresos durante esta etapa de la vida, entre otros muchos temas.
