Tipos de interés oficiales e hipotecas
Los tipos de interés oficiales son los que marcan el nivel del euríbor, que es la principal referencia de las hipotecas en España. Tanto de las que se contratan a un tipo de interés variable como las que se contratan a un tipo de interés fijo, para toda la vida del mismo.
Que suban los tipos de interés oficiales en la Unión Europea (UE) supone que suba el tipo de interés de las hipotecas. Si tu hipoteca tiene un tipo variable, la próxima revisión recogerá la subida de los tipos oficiales. Sin embargo, no te afectará si tienes una hipoteca a tipo fijo.
Y si piensas firmar una nueva hipoteca, la subida de tipos supone que pagarás más por intereses, tanto si es a tipo fijo como si es a tipo variable.
Pero también, y eso no te lo suelen contar, tendrás que sufrir unas condiciones más estrictas para que te concedan un préstamo ¿por qué? Porque si suben los intereses que el usuario paga por sus préstamos, aumenta el riesgo de impago para los bancos (morosidad). Así, para defenderse de clientes ‘peligrosos’, cuando los tipos de interés suben, los bancos imponen condiciones más estrictas para prestar dinero.
Subida de los tipos de interés en julio
El BCE ha subido los tipos de interés en medio punto porcentual. Es un detalle importante porque es la primera subida desde el año 2000 (abril). Lo ha hecho porque la inflación se ha desbocado en Europa (8,6% en junio) frente a su objetivo del 2%.
Esta decisión de política monetaria es efectiva des del día 27 de julio. Esto supone que esa subida de tipos se registrará en todas las nuevas hipotecas que se firmen o revisen a partir de esa fecha a través de un euríbor al alza.
¿Cómo se verá afectada mi hipoteca?
Si ya tienes hipoteca, puedes ser uno de esos 5,5 millones de españoles que tienen un préstamo hipotecario vivo (sin pagar). Esas cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) apuntan que 4,1 millones de esos 5,5 millones de hipotecas tenían un tipo variable, en su mayoría, vinculadas al Euríbor.
Como una hipoteca a tipo variable revisa su tipo de interés una o dos veces al año, la decisión del BCE supone que la próxima revisión de tu hipoteca tendrá una subida del 0,5% en los intereses.
¿Cuánto es eso? La media mensual del euríbor en el mes de junio era ya del 0,852% y faltaba esta última subida. Puedes saber fácilmente cuánto te va a subir la hipoteca si entras al cuadro de amortización de tu hipoteca que te ofrece tu banco en tu área personal.
Allí podrás ver todo lo que te queda por pagar mes a mes hasta el final de la vida de la hipoteca, con las fechas de las próximas revisiones y el cambio que te supondrá en el interés a pagar a partir de la última revisión.
Si te da pereza mirarlo, hay un ejemplo en Internet de una hipoteca con una deuda viva de 100.000 euros a 15 años con un interés de euríbor + 1,15%. Su próxima revisión supondrían 635,96 euros frente a los 583,92 euros actuales.
En el ejemplo, serían 52,04 euros más al mes o 624,48 euros al año.
Pero no termina todo en esta subida de tipos. Las previsiones de los tipos de interés y del euríbor son alcistas…
¿Qué va a pasar los próximos meses con mi hipoteca?
Las estimaciones apuntan a que los tipos de interés oficiales van a seguir subiendo. Por lo tanto, lo hará también el euríbor y, por consiguiente, tu hipoteca a tipo variable.
Como hablamos de estimaciones, no hay garantías de que se cumplan, pero el consenso de los economistas apunta a unos tipos de interés alrededor del 2,2% para 2023 y del 2% en 2024 (desde el 0,5% actual).
Y siguen las malas noticias, porque el BCE ha dejado entrever una posible subida de otro 0,5% en septiembre.
Si tienes una hipoteca a tipo fijo, que suban los tipos no te afecta.
Si tienes una hipoteca a tipo variable, que suban los tipos eleva el interés que vas a pagar por tu préstamo.
Si abres una nueva hipoteca a tipo fijo, vas a pagar más por ella.
Si abres una nueva hipoteca a tipo variable, vas a pagar más por ella.
¿Debo pasarme a tipo fijo?
Durante muchos meses, hasta que se puso fecha a la subida de tipos de julio, los bancos incentivaban las hipotecas a tipo fijo, tanto para las nuevas, como para cambiar las hipotecas de tipo variable a fijo.
En mayo, el 71% de las nuevas hipotecas eran a tipo fijo, según el INE. Y pagaban un 2,82% de interés medio al inicio frente al 2,08% de las hipotecas a tipo variable.
El 23,9% de las 13.710 hipotecas que se modificaron en mayo cambiaron sus tipos de interés. Así subió al 50,5% el número de hipotecas a tipo fijo.
Si te planteas ahora convertir tu hipoteca a tipo variable en una hipoteca a tipo fijo, llegas tarde para evitar esta última subida, pero no las próximas ¿Qué hacer entonces?
Claves para tomar la mejor decisión
Que modificar tu hipoteca variable en una fija sea o no rentable, dependerá del nivel que alcance el euríbor (tipos de interés), del diferencial que se aplique en las hipotecas a tipo variable y el tipo de interés que se aplique en las nuevas hipotecas a tipo fijo.
Pero también de los gastos de la novación o proceso por el que podrás cambiar una hipoteca variable a una fija.
Para nuevas hipotecas, con tipos hasta ese 2% previsto para 2023-2024, serán más rentables las hipotecas a tipo fijo.
Para nuevas hipotecas, si los tipos superan el 2%, todo dependerá cuándo se alcancen (2023 o 2024). Básicamente, son tipos por encima de lo deseable para el BCE y tendrían que bajar en los años siguientes.
Si se alcanza ese 2% muy rápido o si se supera ese nivel, por la situación económica, tendría que haber ajustes a la baja en los tipos. Vamos, si para 2024 ya se esperan bajadas progresivas, hipotecas variables y fijas estarían a la par.
Pero si se suben mucho los tipos o muy rápido en 2022 y 2023, tendrán que bajar mucho o muy rápido ya en 2024. Y eso beneficiaría a las hipotecas variables.
Una primera conclusión
Antes de modificar tu hipoteca variable a fija, o de contratar una nueva hipoteca, haz números. A corto plazo, todo apunta a un tipo fijo, pero a medio y largo plazo, no se sabe.
Ten por seguro que, en los próximos meses, todas las nuevas hipotecas van a pagar más: fijas y variables. Pero si estas subidas de tipos que se esperan son transitorias, en un plazo de dos años, no habrá grandes diferencias entre fijas y variables.
Y si valoras cambiar tu hipoteca a tipo variable por una a tipo fijo, debes estudiar si el ahorro del cambio compensa los costes de la novación. Recuerda que una novación pasa por acudir al notario y al Registro de la Propiedad, volver a tasar la vivienda y pagar la comisión por novación.
Así, una novación solo es rentable si se amortizan estos gastos en dos o tres años. Por lo tanto, podrías no ahorrarte tanto como crees si los tipos de giran a la baja en esos dos/tres años que se estiman.
Como nadie sabe lo que va a pasar con los tipos de interés a largo plazo, utiliza un comparador de hipotecas y una calculadora antes de tomar una decisión.
