El momento de pedir una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante de nuestra vida. Para sopesar la decisión y negociar la hipoteca, es importante conocer todas las comisiones que te pueden llegar a aplicar en el banco cuando decides pagar una hipoteca y saber si puedes evitarlas de alguna forma o no. Así, te asegurarás de no pagar de más y de poder ahorrar lo máximo posible.
Tras la nueva Ley Hipotecaria, se han producido algunos cambios que debemos tener en cuenta si vamos a firmar una hipoteca. Estas novedades que ha planteado el Gobierno han supuesto eliminar algunas de estas comisiones derivadas de los gastos y otras se han rebajado.
¡Sigue leyendo para que el precio final de la hipoteca no te pille por sorpresa y puedas ahorrar lo máximo de ella!
Tipos de comisiones de una hipoteca. Las más conocidas y típicas
1. Comisión de apertura, la primera que te vas a encontrar
Esta comisión es la única que un cliente debía abonar al momento de formalizar un préstamo hipotecario con el banco, ¡pero tenemos buenas noticias!
La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha anulado la comisión de apertura en las hipotecas. Por eso, ahora los bancos están siendo obligados a reembolsar estas comisiones, junto con intereses, a los clientes que las hayan pagado, incluso si el préstamo ha sido cancelado o completamente pagado.
Estas comisiones suelen variar entre el 0,5% y el 1,50% del total del préstamo realizado, y pueden ser bastante elevadas, superando los 3.000 € en algunos casos, dependiendo de la cantidad total del préstamo y la entidad bancaria. En su momento, los bancos justificaron esta comisión como un gasto de estudio que no existía, lo que ahora permite a los clientes reclamar la nulidad de esta cláusula y obtener el reembolso total de lo pagado.
Cómo saber si ya has pagado la Comisión de Apertura
Para saber si has pagado o no la Comisión de Apertura, necesitas consultar tu Contrato de Préstamo Hipotecario. En la sección de Gastos Financieros, generalmente ubicada como la cuarta cláusula, encontrarás detallada la Comisión de Apertura, así como otras tarifas aplicadas.
Reclamar la Comisión de Apertura: paso a paso
Antes de ir paso a paso, te recomendamos buscar asesoramiento legal especializado en Derecho Bancario para iniciar la reclamación de la Comisión de Apertura. Y, ahora, ¿qué debes hacer?
Una vez identificada la Comisión de Apertura en tu hipoteca, te aconsejamos comenzar la reclamación con un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de tu banco. En este escrito, deberás solicitar principalmente la nulidad de la cláusula por las razones expuestas, así como la devolución inmediata de las cantidades pagadas en su momento. Es importante llevar dos copias del escrito a tu banco, firmadas por ti, para que una se la puedan quedar y te devuelvan la otra sellada.
Para esto, necesitarás tener a mano la escritura del préstamo hipotecario firmado y el recibo de pago, o un extracto de movimientos de la hipoteca donde conste el pago (que generalmente será uno de los primeros movimientos en la cuenta del préstamo).
2. 🗞️ Novedades de la comisión de amortización anticipada total o parcial en 2024 🗞
El Gobierno ha ampliado la eliminación de las comisiones por realizar cambios en tu hipoteca, como los de la amortización anticipada de las hipotecas variables durante todo el año 2024, así que es un buen momento para plantearte si amortizar tu hipoteca o no.
Aunque no debas pagarla, si quieres saber más, esta comisión consiste en pagar por adelantado toda o una parte de la hipoteca antes de que termine el plazo.
En muchas ocasiones, se realiza la amortización parcial o total de la deuda antes de que finalice el plazo de amortización acordado. Esto implica un ahorro en intereses, aunque también conlleva una comisión. Gracias a la Ley Hipotecaria aprobada de 2019, esta comisión se ha reducido significativamente. Su propósito es compensar al banco de alguna manera por los intereses que deja de percibir.
Con esta ley se establecen las regulaciones para la comisión que el banco puede cobrarte, dependiendo del tipo de hipoteca que tengas y el momento en que realices la amortización:
- En una hipoteca variable, la comisión máxima es del 0,15% sobre el total amortizado si lo devuelves dentro de los primeros 5 años del contrato.
- Si realizas la amortización en los primeros 3 años, la comisión puede alcanzar hasta el 0,25% del monto amortizado.
- Después de 5 años, esta comisión desaparece.
- Para una hipoteca a tipo fijo, la comisión máxima puede ser del 2% sobre la cantidad amortizada si se devuelve dentro de los primeros 10 años del contrato. Después de este período, la comisión no puede exceder el 1,5% del monto adelantado. Además, existe la posibilidad de que el banco no cobre comisión por esta operación.
3. 🗞️ Novedades de la comisión de subrogación en 2024 🗞
El Gobierno ha ampliado la eliminación de las comisiones por realizar cambios en tu hipoteca, como los de la comisión de subrogación.
La comisión por subrogación se aplica en aquellos casos en que el cliente modifica la hipoteca para cambiar al titular del préstamo, o bien opta por cambiar de banco. Si esta cláusula está contemplada en el contrato hipotecario y lo has firmado, la entidad puede aplicar una comisión.
Esta comisión está sujeta a regulaciones legales y nunca puede exceder el 2% del importe total que tengas pendiente de devolver.
¿Cuánto puede costar la comisión y los gastos de subrogación?
El coste de tasación oscila entre 250 € y 350 €. Respecto a la comisión por subrogación, su total dependerá de las condiciones establecidas en tu contrato hipotecario. Si no se han modificado las condiciones, no deberías incurrir en ningún cargo por esta comisión. Sin embargo, si las condiciones han cambiado y el contrato incluye una comisión por subrogación, deberás asumirla.
- Los límites máximos para esta comisión varían según la fecha en que formalizaste la hipoteca:
- Antes del 27 de abril de 2003: hasta el 1% del saldo pendiente.
- Entre el 27 de abril y diciembre de 2007: hasta el 0,5% del saldo pendiente.
- Entre diciembre de 2007 y junio de 2019: hasta el 0,5% si la subrogación se realiza en los primeros seis años, o el 0,25% después de ese período.
- Desde el 26 de junio de 2019: el coste máximo dependerá de si la hipoteca tiene interés fijo o variable.
- Para las hipotecas fijas, la comisión máxima es del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% posteriormente.
- Para las hipotecas variables, la comisión máxima es del 0,25% en los tres primeros años, del 0,15% entre los tres y cinco años, y del 0% después de ese periodo.
Por lo tanto, el coste de subrogación estará limitado por el saldo pendiente, la comisión establecida en el contrato y los gastos de tasación.
4. Comisión de cancelación
La cancelación de una hipoteca conlleva diversos gastos adicionales para el titular, además de la comisión que el banco puede cobrar en caso de amortización anticipada del préstamo hipotecario.
Hay dos escenarios posibles para que el banco cobre esta comisión:
- Primer escenario: cuando la cancelación se da porque el préstamo se ha pagado totalmente.
Si la cancelación ocurre porque el préstamo ha sido completamente pagado, es necesario realizar la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para liberar la vivienda de cargas. Aunque no es un trámite obligatorio, resulta necesario para acciones como la venta del inmueble. Esta operación requiere la participación de un notario y, en ocasiones, se contrata a un gestor para facilitar el proceso.
Los gastos de notaría y del Registro están regulados y suelen variar según el importe del préstamo. Por lo general, oscilan entre los 90 € y 120 € en el caso de la notaría, y como mínimo 24 € en el Registro. Es decir, en total podría llegar a ascender a 150 €.
- Segundo escenario: cuando la cancelación ocurre porque la vivienda ha sido vendida.
Por otro lado, si la hipoteca se cancela debido a la venta del inmueble, el titular suele liquidar el capital pendiente con el dinero obtenido de la venta. En este caso, es necesario solicitar al banco un certificado del saldo pendiente de pago. Una vez que toda la deuda ha sido saldada, se debe solicitar un certificado de cancelación de la hipoteca. En la mayoría de los casos, el mismo notario que certifica la escritura de compraventa también procede con la escritura de cancelación.
5. 🗞️ Novedades de la comisión de cambio de fija a variable o viceversa 🗞
El Gobierno ha ampliado la eliminación de las comisiones por realizar cambios en tu hipoteca, como los de la comisión de cambio de fija a variable o mixta, o viceversa en la mayoría de casos.
Para poner en contexto de qué se trata esta comisión y operación, existen dos formas de cambiar entre tipos de interés variable y fijo, o viceversa: la subrogación y la novación.
- La subrogación involucra cambiar a una nueva entidad financiera y, en la mayoría de los casos, implica algunas modificaciones en las condiciones previas, como el tipo de interés. Como hemos comentado en el apartado anterior, este tipo de operación conlleva una comisión que dependerá de varios factores.
- Por otro lado, la novación implica la modificación de cláusulas con la misma entidad hipotecaria, lo que puede afectar al tipo de interés, al capital, al plazo de amortización o a los requisitos de bonificación.
A principios de año se ha publicado una normativa que extiende hasta todo el año 2024 el plazo para realizar cambios en tu hipoteca, como pasar de tipo variable a tipo fijo o efectuar amortizaciones anticipadas, sin incurrir en comisiones adicionales. Como mencionamos anteriormente, originalmente se esperaba que esta medida expirara este mismo año.
La novedad ahora es que, durante el año 2024, esta exención de comisiones también se aplica a los cambios hacia hipotecas de tipo mixto que cuenten con un primer tramo fijo de al menos tres años.
Además, si dentro de los tres primeros años de vigencia del préstamo se realiza una novación o subrogación de acreedor que implique cambiar de tipo de interés variable a tipo fijo, o a un tipo mixto con un primer tramo fijo de al menos tres años, la compensación o comisión por amortización anticipada no podrá exceder la pérdida financiera estimada por la entidad, con un límite máximo del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente. En el caso de que la novación no implique una amortización anticipada de capital, no se podrá cobrar ninguna comisión por este concepto.
Una vez transcurridos los tres primeros años del préstamo, la entidad financiera no podrá cobrar ninguna compensación o comisión en caso de una novación del tipo de interés aplicable o una subrogación de acreedor que resulte en la aplicación, durante el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo o de un tipo mixto con un primer tramo fijo de al menos tres años.
La Ley Hipotecaria trae ayudas para el año 2024 a las que te puedes acoger para poder pagar las comisiones de una hipoteca
El 1 de enero de 2023, entraron en vigor una serie de medidas aprobadas por el Gobierno para aliviar la carga de las hipotecas variables ante el aumento del euríbor, especialmente para familias en riesgo de vulnerabilidad.
Estas medidas están dentro del nuevo Código de Buenas Prácticas al que se han sumado la mayoría de bancos y cajas del país. En 2024, el Gobierno ha introducido una serie de novedades en las ayudas para las hipotecas.
La medida principal es el aumento de los ingresos máximos por hogar para acceder a estas ayudas, de 29.400 € a 37.800 € anuales.
Las familias con ingresos inferiores a 25.200 € al año, que destinan más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca y han experimentado un aumento de más del 50% en la cuota de su préstamo, pueden beneficiarse de:
- Un período de carencia de capital de hasta 5 años.
- Posibilidad de solicitar la dación en pago ampliada a 2 años.
- Posibilidad de solicitar una segunda reestructuración de la deuda.
Por otro lado, las familias con ingresos inferiores a 25.200 € al año, que destinan más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca y cuya cuota no ha aumentado más del 50%, pueden beneficiarse de:
- Un período de carencia de capital de hasta 2 años.
- Ampliación del plazo de hasta 7 años.
Los hogares con ingresos inferiores a 37.800 €, que destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la hipoteca y han experimentado un aumento del 20% en su esfuerzo hipotecario pueden beneficiarse durante 2024 de:
- Extensión del plazo de amortización de hasta 7 años.
- Posibilidad de congelación de la cuota durante 12 meses.
❗❗❗Además de todas estas medidas, recordamos que el Gobierno ha eliminado las comisiones por cambiar de hipoteca variable a fija o mixta, así como por amortización anticipada de las hipotecas variables durante todo el año 2024.
¿Los efectos de la Ley Hipotecaria de 2019 son retroactivos?
La mayoría de disposiciones de la nueva ley hipotecaria no se aplican si la hipoteca fue contratada antes del 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor esta ley.
Sin embargo, existen varios puntos que sí tienen carácter retroactivo, como por ejemplo:
- El límite máximo del precio de la comisión por cambiar la hipoteca de variable a tipo fijo.
- La capacidad de cambiar la hipoteca de banco sin que el cliente se vea perjudicado.
- El umbral mínimo de impagos para que el banco inicie acciones judiciales.
¿Pueden cobrarte comisiones de una hipoteca a una cuenta asociada al banco?
Cuando se trata de la cuenta asociada a la hipoteca, suele convertirse en la cuenta principal para diversas operaciones, como el pago de facturas, transferencias o el depósito de la nómina. Por eso, es muy importante prestar especial atención a ciertos aspectos para asegurar que la cuenta siga siendo gratuita.
Pero lo cierto es que, por desgracia, la respuesta a la pregunta es sí, el banco puede aplicar comisiones de mantenimiento y administración a la cuenta asociada a la hipoteca. Peeeero, ¡existen condiciones!
Si la firma del préstamo ocurrió antes del 29 de abril de 2012, fecha de entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, se aplica el criterio en el cual, si las cuentas son mantenidas por requerimiento del banco y se utilizan exclusivamente para atender el préstamo, los clientes no están obligados a pagar comisiones por mantenimiento y/o administración.
En cambio, si el préstamo se firmó después del 29 de abril de 2012, la ley establece que se pueden cobrar comisiones, aunque estas solo se utilizarán para dar servicio a la hipoteca, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Los documentos de información previa, FIPRE y FIPER, lo mencionen.
- Se haya informado previamente de la necesidad de contratar la cuenta vinculada.
- Se informe de la parte que representa el mantenimiento de la cuenta en el coste total.
- El contrato incluya tanto la contratación como el coste de la misma, que no puede ser modificado unilateralmente por el banco durante la vida del préstamo.
¿Cuál es el mínimo de impago para que puedan embargar una vivienda?
Si estás en la primera mitad de tu plazo hipotecario, debes dejar de pagar 12 cuotas o el 3% del importe de la hipoteca para que la casa pueda ser embargada. En la segunda mitad del plazo, el número de cuotas no pagadas se extiende hasta 15 cuotas o, su equivalente, el 7% del préstamo hipotecario.
Además, el interés de retrasos impuesto por el banco por retrasos en los pagos no puede exceder los 3 puntos porcentuales por encima del interés de tu hipoteca.
Esperamos que este artículo haya esclarecido tus posibles dudas acerca de las comisiones, ayudas y costes de una hipoteca. Conocer e informarte es tomar mejores decisiones respecto a tu salud financiera, y es la única forma de maximizar tu capacidad de ahorro a largo plazo, que, en el caso de la contratación de una hipoteca, ¡es importantísimo!
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