La adquisición de una vivienda es, por norma general, la compra más importante que realizamos en nuestra vida. Y no solo por lo que significa, también por lo que cuesta. Lo más habitual es financiarse mediante una hipoteca pero, en la actualidad, este tipo de productos financieros no son tan fáciles de obtener como antaño. Además están sujetos a un mar de condiciones que, sin la planificación adecuada, pueden convertirse en una losa económica a medio plazo. Para evitar caer en la trampa de muchas hipotecas, en este artículo revisamos todo aquello que debes tener en cuenta a la hora de solicitarla.
Las 10 claves a tener en cuenta al solicitar la hipoteca de tu nueva vivienda
Hipotecas y créditos hipotecarios, a plazo fijo o variable, los tipos de interés… La enorme cantidad de opciones y condiciones que ofrecen estos productos pueden hacer que el proceso de comparar y contratar se convierta en una tarea mareante. Así que, antes de volvernos locos con los números, te explicamos qué debes tener en cuenta sí o sí al solicitar tu hipoteca. ¡Empezamos!
1. No esperes que tu hipoteca te conceda el 100% del valor de la vivienda
Esta es una de las primeras -y duras- lecciones que se aprende a la hora de visitar cualquier entidad bancaria en busca de financiar la casa de nuestros sueños. El máximo que conceden TODOS los bancos y cajas es de un 80% (aunque ten en cuenta que podría ser menor). Esto se debe a la recomendación de las autoridades financieras tanto europeas como españolas con el fin de reducir la carga financiera que soporta el comprador y los riesgos de las entidades crediticias. Esto significa que, a la hora de solicitar una hipoteca, deberías tener un 20% del valor de la vivienda ahorrado más aproximadamente un 10% extra para destinarlo a gastos.
La hipoteca en números:
Precio de la vivienda: 250.000€
El banco puede conceder hasta: 200.000€
Debes tener ahorrado un mínimo de: 75.000€
- Parte proporcional de la vivienda: 50.000€
- Gastos: 25.000€
🧐 Tip financiero:
Echa un ojo a cómo el nuevo aval de hipotecas del Estado puede ayudarte a afrontar ese 20% extra de una forma más cómoda.
2. Cuidado, no es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario
Parecen sinónimos, ¿verdad? Pero lo cierto es que, aunque podrían parecer lo mismo, tienen ligeras diferencias que conviene conocer. Una hipoteca pone como aval a tu nueva vivienda con el fin de establecer una garantía adicional de pago por parte de la entidad. En otras palabras: si no se realizan los pagos mensuales, el banco (o caja) puede tomar la vivienda con el fin de venderla y recuperar el dinero prestado inicialmente.
Por otro lado, el préstamo hipotecario también presta dinero para comprar una vivienda, pero con la diferencia de que puedes utilizar otras garantías de pago en lugar de tu nuevo hogar. Eso sí, a tu banco deberán parecerle OK, lo que incluye activos financieros de alto valor, otras viviendas…
¿Eres autónomo/a y tienes dudas en poder cumplir con los avales que te solicitan las entidades financieras? Existe una tercera opción: el préstamo con garantía hipotecaria. Si quieres saber más sobre él, échale un ojo a las diferencias entre hipoteca y préstamo hipotecario y préstamo con garantía hipotecaria. ¡Ah! Y del mismo modo, puedes poner tu vivienda como aval de otro crédito bancario, aunque eso ya es otra historia.
3. La capacidad de endeudamiento y cómo mejorarla
Suena a concepto complejo pero, en realidad, es muy sencillo de entender y, además, es el más importante a tener en cuenta, ya que de él depende tu hipoteca y es el único factor en el que puedes trabajar antes de solicitar tu préstamo.
Se trata de un baremo que establecen las entidades para garantizar el pago y que consiste en que el pago de la cuota hipotecaria mensual, junto a otras obligaciones financieras de los solicitantes, no puede sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Si es mayor, el riesgo de impago aumenta, por lo que los bancos deciden denegar la concesión de la hipoteca (o financiar un importe mucho menor)
Con esto claro, estos son los supuestos que te ayudarán a mejorar tu capacidad de endeudamiento y, por tanto, tener la posibilidad de obtener las mejores condiciones.
Es recomendable solicitar la hipoteca en pareja
Trabajo en equipo, aunque en este caso de ingresos. Solicitar la hipoteca en pareja es tan habitual por el simple hecho de que la suma del neto de dos nóminas permite tener un mejor ratio de endeudamiento y, por tanto, mayores posibilidades de obtener una hipoteca más favorable.
A los bancos les gustan los contratos fijos y la antigüedad
Como ves, las entidades quieren cualquier cosa que les ayude a garantizar que van a recibir el dinero -y los intereses- de vuelta sin problemas. En este sentido, es lógico pensar que siempre tendrás mejores opciones si cuentas en casa con contratos fijos y una buena antigüedad en la empresa. No hace falta decir que aún mejor si la nómina es estable y de valor elevado (las futuras subidas de sueldo no cuentan). Otro factor que ayuda es ser funcionario, especialmente de alto rango 😉
Evita tener “cuentas pendientes” al solicitar tu hipoteca
Nuestro último consejo a la hora de presentar tu mejor capacidad de endeudamiento es que en el momento de solicitar tu hipoteca no cuentes con préstamos abiertos, ya que estos suelen reducir tu ratio y podrían jugarte una mala pasada en tus cálculos iniciales. Recuerda que para contar con una buena salud financiera no hay mejor manera que contar con una buena planificación.
4. El plazo de la hipoteca, un factor importante a la hora de hacer tus números
Otra de las claves para pedir una hipoteca es el plazo o duración. Cuanto más largo sea el plazo de amortización, menos pagarás cada mes. El inconveniente es que también mantendrás tu nivel de endeudamiento alto durante más tiempo, lo que te limita a la hora de solicitar otro tipo de financiaciones, ya que las comisiones serán mucho más altas o directamente no podrás acceder a ellas.
Por si te sirve de referencia, en España la media está entre 25 y 30 años, aunque en los últimos tiempos la balanza se está decantando más hacia la segunda opción. Durante un tiempo en España se pudo ver hipotecas de hasta a 50 años, pero fueron retiradas por causas obvias.
A la hora de decidir cuál es la mejor opción, lo más sensato es que firmes un plazo de amortización lo más corto posible, dentro de tus posibilidades financieras. Y a la hora de hacerlo no solo pienses en el momento actual, intenta también pensar a largo plazo y los gastos o ingresos extra que ello puede suponerte (poniendo especial énfasis en los primeros, claro)
Por último, aunque seguro que ya lo habías intuido, el plazo que te concede el banco también dependerá de tu edad y tienen un límite: el final de tu vida laboral. Así que réstale a la edad de jubilación tu edad actual y sabrás cuál es el margen máximo que te permitirá cualquier entidad.
5. El eterno debate: ¿a plazo fijo, a plazo variable o mixto?
Antes de entrar en detalle, un poco de contexto. Las famosas hipotecas a plazo fijo son aquellas en las que la mensualidad de la hipoteca siempre es la misma. Sin sorpresas.
Las variables en cambio, implica que cada cierto tiempo la entidad financiera revisa el pago que realizas y lo actualiza según el valor oficial del dinero que marca el Banco Central Europeo (BCE) mediante el Euribor. Esto, en la práctica, significa que puedes pagar más o menos, dependiendo del estado de la economía. La subida de la inflación, por ejemplo, son terribles noticias para las personas con hipoteca a plazo variable, mientras que en las épocas de bonanza pueden salir beneficiados.
Por último, tenemos las mixtas. Una versión híbrida surgida no hace mucho y que consiste en marcar un tipo fijo durante los primeros años, para luego pasar a un variable.
Cuál te conviene más depende, en gran parte, del momento que atraviesa la economía y las políticas que adoptan los bancos para afrontarlas. Cuando los tipos de interés son bajos o van a subir, las entidades prefieren ofrecer hipotecas de plazo fijo ya que les ofrece una mayor seguridad con los impagos. Cuando los tipos están altos o van a bajar, el producto estrella suelen ser las hipotecas de tipo variable, haciendo que contratar una a tipo fijo no salga a cuenta por el alto tipo de interés establecido.
Si te interesa profundizar en este tema, puedes echar un vistazo al artículo sobre tipos de interés y cuáles son los más beneficiosos para el consumidor.
6. La importancia del Euribor a la hora de solicitar tu hipoteca
El Euribor es el indicador de referencia para las hipotecas y préstamos hipotecarios. Su nivel depende, tal y como ya hemos comentado, del precio oficial del dinero que marca el BCE. Se actualiza a diario, aunque en el caso de los préstamos se revisa de manera mensual.
En las hipotecas, como en cualquier otro préstamo, se aplica el Euribor al que se le añade un diferencial. El resultado de esta suma es lo que conocemos como tipo de interés. ¿Te preguntas qué es este diferencial? Es la parte que se queda la entidad bancaria a cambio del préstamo de dinero.
En el caso de tener que negociar, debes tener en cuenta que el Euribor no es discutible, por lo que debes centrarte en mejorar ese diferencial para que los intereses de tu hipoteca sean menores.
7. El uso de otras garantías o avales, un tema para reflexionar
Como comentábamos en la sección de diferencias entre hipoteca y préstamo hipotecario, lo normal es que la vivienda adquirida se convierta en el principal aval de pago, pero es posible negociar otro tipo de garantías. Se pueden usar otros activos inmobiliarios sin cargas (es decir, sin hipotecas), tanto tuyos como de familiares o amigos. Esto incluye casas y pisos, locales comerciales, fincas y todo tipo de bienes inmuebles, así como patentes y derechos.
Otra opción es lograr que una tercera persona nos avale con sus propios bienes e ingresos, lo que nos convierte en garantes del capital prestado en el caso de impago.
Antes de usar como garantía los bienes de otra persona, conviene evaluar muy bien las posibles consecuencias que puede acarrear un impago, ya que pueden ser nefastas para ese familiar o amigo. Lo más común, si se decide optar por este tipo de soluciones, es usar un aval limitado a un importe determinado que permita una mejor planificación y evite soportar todo el peso del préstamo en caso de impago.
🧐 Tip financiero:
Si solo necesitas una pequeña cantidad para comprar la casa o piso de tus sueños, puedes hacer uso de otras opciones más cómodas como los préstamos personales, que te permitirán obtener ese extra que necesitas sin tener que cambiar de banco o pagar cuotas de apertura.
8. Los gastos de préstamo, ese 10% extra que debemos tener en cuenta desde el principio
Esta partida corre a cuenta de -oh, sorpresa- del comprador y conviene tenerla en cuenta desde el inicio porque es un extra sobre el precio total de la vivienda. Incluye gastos notariales y de inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la tasación, honorarios de gestoría e impuestos. El valor de muchos de ellos depende del tipo de casa o piso que adquiramos, pero suelen equivaler a un 10% del precio de la vivienda.
9. Las comisiones bancarias, un peligroso campo de minas
A menudo, unas condiciones iniciales espectaculares pueden esconder comisiones bancarias poco interesantes, por lo que es importante cerciorarse de cuáles incluyen las hipotecas que nos interesen.
En este terreno podemos encontrar todo tipo de sorpresas. Comisiones por estudio del préstamo o por apertura, por amortización e incluso por cancelación adelantada o, dicho de otra forma, por pagar antes de tiempo. La buena noticia es que son negociables y cada entidad suele tener las suyas, por lo que es posible que otro banco o caja te ofrezca unas condiciones que se ajusten más a tus necesidades. Aquí el principal consejo es que te informes y compares.
10. Estudia las posibles ventajas de los productos vinculados
Seguros, planes de pensiones, tarjetas… Las entidades de crédito suelen tener la opción de contratar productos financieros asociados, lo que permite obtener mejores condiciones en la hipoteca. Algunos de ellos son bastante comunes y casi obligatorios, como la apertura de una cuenta con el fin de domiciliar los pagos del préstamo y la nómina. Pero el resto, suelen ser negociables.
El consejo general a la hora de abordar este aspecto, es tratar de contratar los menores servicios asociados posibles, ya que si comparas bien es posible que encuentres mejores opciones en otros lugares.
Otro punto a tener en cuenta, ya que los hemos mencionado, son los seguros. Lo más lógico es que cuentes con uno de hogar y otro de vida. La función de este segundo es utilizarlo para cubrirte en caso de impago por defunción. De este modo, el cónyuge no se verá afectado/a a nivel económico en un momento tan delicado y le permitirá evitar el riesgo de perder la vivienda por impago. Pero, de nuevo, analiza bien las opciones que te ofrecen tanto bancos y aseguradoras para encontrar la mejor opción para ti.
Extra: No contrates tu hipoteca sin antes hacer esto
“Mi banco me ofreció unas condiciones increíbles” o “Gracias a un amigo, pago muy poco por la hipoteca”. ¿Te suenan? Pues NUNCA te dejes llevar por una primera oferta de una entidad sin antes haberla comparado, como mínimo, con la oferta hipotecaria de otro banco o caja. Las condiciones de cada persona cambian, por lo que las “buenas condiciones” de un familiar o amigo pueden no ser las mismas para ti.
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