Los impuestos sobre vivienda se abonan al realizar una transacción del tipo compraventa, herencia o donación. Por eso estos cambios son muy relevantes para el bolsillo de los ahorradores.
Son el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP), el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre el Patrimonio.
Desde ese día, la base imponible de estos impuestos se calculará con el valor de referencia y no con el valor real del inmueble.
Valor real vs valor de referencia
El valor real del inmueble que se utilizaba hasta ahora procedía del precio que se había pagado por él o el que se había declarado si se trataba de una herencia o donación. Por lo tanto, se le consideraba un valor real o de mercado, pues reflejaba lo que se pagaba por metro cuadrado por inmuebles similares en la misma zona.
Esta valoración complicaba rebajar el precio de la vivienda mediante dinero negro porque generaba una discrepancia en la valoración con inmuebles similares y porque las compras suelen hacerse mediante préstamos hipotecarios que exigen una tasación independiente previa.
Sin embargo, Hacienda considera que la utilización a partir de ahora de los valores de referencia tampoco lo permitirá. Estos valores de referencia están recogidos en la sede electrónica del Catastro.
La ficha que puede obtenerse en ese enlace del Catastro también ofrece el valor medio del metro cuadrado en la zona procedente de los precios medios de otras operaciones de compraventa que se hayan informado por parte de los fedatarios públicos.
¿Cómo se calcula este valor de referencia?
Este valor de referencia se determina anualmente para todos los municipios y en cada zona determinada en función de los datos que faciliten los notarios de cada transacción realizada.
Además, este valor de referencia incluye criterios tales como la calidad de la construcción, la antigüedad del edificio o su estado de conservación, que permiten estimar el valor de cada inmueble en concreto.
Por último, se aplican también factores de minoración, que son coeficientes que permiten determinar valores de referencia que sirven para que los valores de referencia no superen los valores de mercado.
Sin embargo, Hacienda no va a realizar comprobaciones in situ de las viviendas. Da por bueno esos datos del Catastro. Eso implicará que el valor catastral y el valor de referencia valorarán igual dos inmuebles iguales sin entrar en el hecho evidente que uno de ellos pueda estar reformado y el otro no, por ejemplo, que es un caso muy habitual.
¿Cómo afectan estos cambios al contribuyente?
Cuando el contribuyente pague el Impuesto de Transmisión Patrimonial que le corresponde por hacerse con una vivienda de segunda mano no pagará por el valor real de la vivienda (lo que ha pagado por ella) sino por el valor de mercado que sería el de la Dirección General del Catastro.
Como este valor del Catastro se calcula a partir de precios de compraventas de inmuebles no tiene en cuenta aspectos clave en el precio pagado por la vivienda como las reformas efectuadas o si se ha adquirido a un precio inferior al mercado por algún motivo concreto.
Hay algunos inconvenientes con este nuevo cálculo
En cualquier caso, Hacienda avisa de que si el valor que aparece en la transmisión del inmueble es mayor que el valor de referencia, el que se utilizará para calcular los impuestos será el primero de ellos. Pero si el mayor es el valor de referencia, se tributará por este último.
Por lo tanto, cuando el valor de referencia sea mayor que el precio real de compraventa todo apunta a que habrá problemas legales (litigios). Algo similar a lo que ocurrió con la plusvalía municipal.
Recordemos que el nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal era similar al establecido para el valor de referencia y el Tribunal Supremo sentenció que no era una manera idónea “salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.
Dicho de otra manera, los expertos intuyen que -como el catastro tendrá en cuenta el valor del mercado- se darán situaciones en las que la Agencia Tributaria dará un valor a algunos inmuebles por encima del precio en el que se ha escriturado la operación. Y cobrará impuestos en base a ellos.
Esto generará la impugnación del valor de referencia por parte de los afectados porque les obligará a pagar más de lo que sería justo. Sin embargo, lo que la Administración no parece tener en cuenta es que impugnar un tributo que se ha calculado de forma desajustada a la realidad es una carga para el contribuyente porque tiene unos costes.
A la espera de que Hacienda ajuste mejor los valores para calcular los tributos sobre las viviendas, si has adquirido o recibido una vivienda recientemente ten cuidado con los valores que constan en el Catastro porque si no coinciden con los que pagaste por la vivienda puede que te toque pagar más impuestos por ella.
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