Lo cierto es que las operaciones inmobiliarias tienen el atractivo de que permiten una generación de rentas a través del alquiler muy interesante. Esto facilita una gran libertad financiera y que puedas dormir tranquilo con una segunda fuente de ingresos, por ejemplo, para tu jubilación.
Pero para empezar por el principio, recuerda que una inversión inmobiliaria supone invertir en el ladrillo con el objetivo de obtener un beneficio a través de la venta o el alquiler del activo. Eso sí, hay que entender que entre comprar una vivienda para vivir y comprar una vivienda para invertir hay una gran diferencia.
También hay que tener en cuenta que la inversión inmobiliaria no es exclusivamente la adquisición de una vivienda, sino que puede ser también la compra de un local o una plaza de garaje. En cualquier caso, estos son los principios básicos para tener éxito en una inversión inmobiliaria y los principios básicos para invertir en activos inmobiliarios.
Que tu objetivo esté claro antes de realizar la operación
Para cualquier inversión lo más importante es entender bien cuál es el objetivo. En el caso de una inversión inmobiliaria debes valorar primero el tipo de operación (compra de obra nueva para alquilar, compra de vivienda usada para reformar y alquilar, o compra de vivienda usada para vender). Además, es muy importante tener claro el tipo de activo que se quiere adquirir, la rentabilidad de la operación y cómo vas a conseguirla, así como la ubicación de la propiedad.
Que tu operación sea rentable
Del mismo modo que no comprarías las primeras acciones que se te pasaran por la cabeza, no puedes comprar la primera propiedad que se te ponga a tiro. De hecho, como la operación es una intermediación (comprar para vender) hay que encontrar una propiedad barata y con todos los papeles en regla, estimar el coste de los impuestos de la operación y los de las reformas que tengas que efectuar.
Existen varias maneras de estimar la rentabilidad de una operación, pero debes recordar que no todo se reduce a vender más caro de lo que compraste. Las reformas no son baratas y las operaciones sobre activos inmobiliarios pagan impuestos y soportan gastos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o los costes de la notaría. Por ejemplo, pagas IVA si compras una vivienda nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si compras vivienda de segunda mano.
Invierte con los pies en la tierra. No especules
La inversión inmobiliaria es demasiado elevada para especular con ella. Entiende por especular buscar la ganancia a muy corto plazo. El sector inmobiliario es rentable precisamente a medio y largo plazo y se asume un riesgo demasiado elevado con operaciones a corto.
Por lo tanto, para asegurarte la rentabilidad, además de hacer números sensatos en tus previsiones, dale tiempo a la inversión para que el dinero trabaje para ti. En el sector inmobiliario te irá mejor si operas con una perspectiva a largo plazo.
Valora la posibilidad de trabajar con expertos
Como en todas las inversiones, trabajar con intermediarios o con el asesoramiento de expertos reduce los beneficios porque te cobran una comisión por sus servicios. Sin embargo, dado el elevado importe de una inversión inmobiliaria, es muy interesante reducir las ganancias a cambio de obtener una mayor seguridad. No ya en la rentabilidad de la operación sino en la parte legal (contratos por alquiler o compraventa) o fiscal (impuestos).
Insistimos que en las operaciones inmobiliarias entran en juego muchos factores. No todo es encontrar las ciudades o barrios donde la rentabilidad potencial de comprar es mayor, también hay que buscar la tipología de vivienda que puede tener mejor mercado, negociar con las entidades financieras, conocer los posibles vicios que puede tener una propiedad, o estar al corriente de los temas legales.
Principales razones para invertir en el sector inmobiliario
A grandes rasgos, las inversiones en el sector inmobiliario son bastante seguras porque cuentan con el respaldo de un activo físico, como es una vivienda, local u oficina. Además, ofrecen rentas mensuales, lo que aporta tranquilidad gracias a unos ingresos recurrentes, y la posibilidad de vender el activo cuando sea necesario.
- La principal razón para invertir en el sector inmobiliario es la de obtener rentabilidad mediante la compra y posterior alquiler de un activo. En la medida en la que seamos capaces de adquirir un mejor activo o de gestionar el alquiler (inquilinos responsables y fiables), reduciremos el riesgo de la operación. Recuerda que no todo pasa por las viviendas y que se puede invertir en el sector en activos más económicos como pueden ser un local o una plaza de garaje.
- La segunda razón es el respaldo de un activo tangible. Dicho de otro modo, inviertes en algo físico, que se puede ver, medir y tocar. Por ejemplo, como cuando inviertes en oro.
- La tercera razón es la independencia de la inversión. Esto quiere decir que tu activo no depende de la evolución de los beneficios como en el caso de una empresa. Ingresas las rentas pactadas en un contrato legal cada mes y no tienes que esperar a que la empresa decida cuándo y cuánto pagará de dividendo cada año.
- Un cuarto motivo es la tranquilidad de tener el activo como comodín financiero y de obtener unas rentas mensuales garantizadas.
- Por último, la quinta razón es que los inmuebles son activos muy duraderos, por lo que puedes mantenerlos como inversión el tiempo que desees, dejarlos en herencia o venderlos para obtener liquidez en caso de necesidad.
Cómo invertir en el sector inmobiliario
Existen dos grandes alternativas para invertir en el sector inmobiliario. Por un lado, la compra para alquilar y, por otro, la compra para su posterior venta.
- Si compras para alquilar te beneficias de la mayor demanda del mercado del alquiler. Muchas personas se ven obligadas a alquilar ante la imposibilidad de comprar vivienda. Te beneficias también de un mercado más ágil porque alquilar es un proceso más rápido que el de vender. Por último, te aseguras unos ingresos mensuales.
- Si compras para vender y realizas una actualización en la vivienda (reforma) la pones en valor y su precio -cuando la vendas- será mucho mayor. Esto supone beneficios a corto plazo porque recuperas tu inversión al vender con un cierto beneficio si la compra fue a buen precio y la reforma, correcta. También es más fácil vender este tipo de viviendas porque las reformadas son más atractivas para los compradores.
En conclusión, la inversión en activos inmobiliarios permite obtener una rentabilidad interesante y ajustada al riesgo, con la ventaja de que ofrece unos ingresos mensuales atractivos.
