La idea detrás del concepto es bastante sencilla. Consiste en que una empresa adelante un dinero al propietario de una vivienda a cambio de alquilarla. Es una solución de financiación para personas que se ven abocados a vivir con asistencia por tener un elevado grado de dependencia y no disponen del capital necesario para ello.
Es igualmente, una solución de financiación para personas ancianas que con su pensión no pueden pagarse los gastos de una residencia para la tercera edad, pero que disponen de una vivienda en propiedad que pueden poner en alquiler.
Esa es la clave del alquiler inverso: tener una vivienda en propiedad y en situación de ser alquilada.
Los promotores de la idea en España hablan de un sistema de financiación para personas mayores que precisan una plaza en una residencia privada. Y afirman que ofrecen un programa rápido, flexible y adaptable.
El alquiler inverso suena parecido a la hipoteca inversa, pero en el alquiler inverso el propietario mantiene la propiedad y no tiene que hipotecarla. Esta operación puede hacerse directamente, pero el propietario debería gestionar el alquiler y solo dispondría de lo que obtuviera por el mismo. En caso de que la vivienda sea propiedad de la persona mayor y ésta fallezca, la propiedad pasa a sus herederos.
¿Cómo funciona un alquiler inverso?
Una persona propietaria de una vivienda se pone en contacto con la empresa especializada y firma un contrato con ella. Mediante este contrato se calcula el dinero que la persona va a necesitar cada mes para sufragar sus necesidades (gastos de residencia, por ejemplo) y la empresa se lo transfiere por anticipado y semestralmente. durante el tiempo que lo precise.
La vivienda trabaja para el propietario porque al cederla en alquiler obtiene unas rentas que le ayudan a pagar la residencia o los gastos de asistencia. Además, la empresa se encarga de las reformas en la vivienda -si son necesarias- para ponerla en alquiler, así como de la gestión de ese alquiler. El propietario y su familia se olvidan de todo.
El importe de las aportaciones o lo que la persona puede recibir procede de un estudio personalizado que valora las posibilidades de alquiler de esa vivienda, la necesidad de recursos de la propietaria de la vivienda y la posibilidad de recibir nuevos ingresos por posibles prestaciones de la Ley de Dependencia.
Este contrato tiene una duración indeterminada porque se mantiene en vigor el tiempo que sea necesario para que la empresa recupere el capital prestado y los intereses correspondientes. Pero, en principio, el periodo de aportaciones se estudia para diez años. Pasado ese tiempo, se estudia una nueva operación.
El propietario, por su parte, puede adaptar el importe a recibir a las necesidades de cada momento, hasta el doble del alquiler que se obtenga por su vivienda. Por ejemplo, su dependencia puede ir a más y necesitar un importe mayor pasados unos años.
La amortización o devolución del capital prestado procederá siempre del alquiler. El importe adicional al obtenido por el alquiler procederá -por lo tanto- de los alquileres futuros una vez la persona o, más bien la familia (herederos) no necesite las aportaciones. Vamos, que la vivienda seguirá alquilada hasta que la deuda con la empresa quede saldada.
Otra opción es la de que la familia quiera cancelar el contrato. Para ello debe liquidar la deuda pendiente con la empresa, momento en el cual las rentas de los alquileres pasan a ella hasta el final del contrato de arrendamiento.
Aspectos relevantes de un alquiler inverso
Para cerrar más el acuerdo o asegurar más los intereses de las dos partes implicadas en un alquiler inverso, empresa y propietario, se contrata un seguro que cubre el posible impago de los alquileres, pues esa situación perjudicaría mucho a los dos.
La empresa garantiza las aportaciones desde que se firma el programa, aunque la vivienda tarde unos meses en alquilarse, hay impagos (cubiertos por el seguro) o periodos sin inquilinos por cambios en los mismos.
Hay que negociar bien el tipo de interés que se aplica por el capital prestado en el caso de que la empresa tenga que adelantar dinero o abonar más de lo que se obtiene por el alquiler de la vivienda.
Y conviene que este contrato sea revisado por un abogado experto que valide el acuerdo y las condiciones aceptadas entre el propietario y la empresa.
¿Por qué se habla del alquiler inverso en los Presupuestos Generales del Estado 2023?
Por la fiscalidad, porque en algunos casos hay bonificaciones fiscales que tienen que ver con el hecho de que el contrato debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (registrarse).
Sin entrar en las posibles ventajas autonómicas, la operación está exenta de pagar el Impuesto sobre las Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, tiene una bonificación del 50% en los aranceles notariales y del 90% en los gastos registrales. Pero para ello, el propietario de la vivienda debe demostrar algún grado de dependencia reconocido por la Administración.
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Grado I o dependencia moderada:
La persona necesita ayuda o apoyo intermitente al menos una vez al día, para realizar varias de las actividades básicas diarias. Son entre 25 y 49 puntos en el Baremo de Valoración de la Dependencia.
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Grado II o dependencia severa:
La persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas dos o tres veces al día, pero no requiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal. Son entre 50 y 74 puntos en el Baremo de Valoración de la Dependencia.
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Grado III o gran dependencia
La persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas varias veces al día y necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal. Son entre 75 y 100 puntos en el Baremo de Valoración de la Dependencia.
Las personas con grados II y III pueden conseguir una plaza en una residencia pública. Si se da el caso, pueden mantener el programa como hasta entonces, dejar de recibir el dinero y empezar a amortizar deuda, o reducir la cuantía de las aportaciones que se reciben.
Hasta aquí la explicación de qué es y cómo funciona un alquiler inverso. Esperamos que esta lectura te haya resultado de utilidad.
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