La compra de un inmueble para su posterior explotación a través de un alquiler es una de las formas más habituales de obtener ingresos pasivos o, como se decía antes, una renta. En la actualidad, y debido a la escalada de precios, adquirir una vivienda es una inversión demasiado elevada para la mayoría de inversores de a pie, pero no así una plaza de aparcamiento, que tiene un coste muchísimo menor. Este tipo de activos tienen una más que interesante rentabilidad y más argumentos para seguir creyendo en ellos durante algún tiempo.
Los motivos tras el auge de invertir en plazas de garaje
Aunque la inversión inmobiliaria a través de aparcamientos no es nada nuevo, sí que está viviendo un boom desde hace unos años debido a la conjunción de diversos factores. El primero de ellos es el incansable crecimiento del parque automovilístico español. El aumento de coches es mucho mayor al de los aparcamientos, lo que genera una creciente demanda.
Este factor se nota especialmente en los grandes núcleos de población, donde el auge de aparcamientos regulados y zonas peatonales hace que la demanda no pare de crecer. A esto hay que añadir que la situación económica que atraviesa el país ha frenado las inversiones públicas en aparcamientos de muchas zonas.
Las ventajas e inconvenientes de invertir en una plaza de garaje
Toda inversión tiene pros y contras que conviene analizar antes de decidir si son la opción adecuada para invertir nuestro dinero. Para que tengas toda la información en tu mano, repasemos lo que significa comprar una plaza de parking para alquilar.
Son una inversión financieramente muy interesante
El principal argumento a favor de la inversión en parkings es la rentabilidad. Según el informe “La rentabilidad de los garajes en España en 2023” del portal inmobiliario Fotocasa, el alquiler de estos ofreció, de media, un 7,1 % a sus propietarios. Este dato cobra valor si lo comparamos con otros productos financieros que han estado especialmente de moda por su rentabilidad como, por ejemplo, las Letras del Tesoro, que ofrecían en torno a un 3,5 %.
Aunque va perdiendo interés cada año que pasa
La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, señala que la rentabilidad que ofrece invertir en una plaza de garaje es cada vez “más moderada”. Al tratarse de un activo inmobiliario de coste bajo y buen rendimiento se ha producido un efecto llamada entre muchos inversores grandes y pequeños. Según los datos, en 2018 la inversión en plazas de garaje ofrecía una rentabilidad del 7,8 %, mientras que en 2022 era del 7,5 %… 4 décimas más que el año pasado.
La revalorización, algo a tener en cuenta
Al igual que pasa con el precio de las viviendas, las plazas de garaje también suelen aumentar su valor conforme pasa el tiempo. Esto se da especialmente en zonas como el centro de núcleos urbanos, donde es complicada la aparición de nuevas zonas de aparcamiento. Contar con un activo así nos permitirá poder ir negociando un mejor precio conforme pasen los años.
Son más fáciles de comprar y vender
Para tratarse de un bien inmueble, el proceso de compra-venta de un aparcamiento es de lo más sencillo. Esto no solo es beneficioso a la hora de adquirirlo, ya que nos va a exigir menos esfuerzos, costes y papeleo, sino que también aporta mucha tranquilidad a la hora de venderlo, ya que una buena plaza de garaje debería poder venderse bastante rápido.
Tienen costes…y riesgos
Aunque no suelen ser muchos, una plaza de aparcamiento tiene sus gastos. Aquí, además del mantenimiento, se hallan los impuestos en la compra, tributos generados por el alquiler y que deberás tener en cuenta en la Declaración de la Renta, el IBI (o Impuesto de Bienes Inmuebles) de forma anual y algunas otras tasas como pueden ser las basuras.
Más allá de esto, debemos tener en cuenta que existe el riesgo tanto de no alquilar el aparcamiento como el posible impago por parte de los inquilinos. Esto debe tenerse especialmente en cuenta ya que, al tratarse de un activo inmobiliario, podría causar un problema de iliquidez al propietario.
Es necesario conocer el mercado
Coches hay y va a seguir habiendo, sin embargo en muchas zonas el aparcamiento es un bien cada vez más escaso. La cuestión es valorar si la plaza de aparcamiento se encuentra en un barrio con problemas para aparcar y si puede existir una demanda concreta para esa plaza. Esto puede hacer que el desembolso sea mayor, pero también lo será el precio de alquiler y la revalorización de la plaza con el tiempo.
Pequeña guía para invertir en plazas de garaje
Los aparcamientos son y seguirán siendo durante un tiempo un buen lugar para invertir y hacer crecer nuestro dinero, pero para lograrlo cada vez tendremos que ser más analíticos con el fin de lograr la mejor opción. Aprende cuáles son los parámetros clave para encontrar el lugar perfecto para aparcar parte de tus ahorros.
Cómo evaluar una plaza de aparcamiento para alquilar
Los principales objetivos a la hora de poner nuestro dinero en una plaza de parking son minimizar el riesgo y maximizar el beneficio. Para tratar de dar en el clavo, hay dos grandes áreas que tenemos que contemplar: la ubicación y las características del garaje.
La localización del aparcamiento, clave
Aquí debemos tener en cuenta la densidad de población del barrio o zona donde se encuentre el aparcamiento, cuál es la capacidad adquisitiva media (o renta per cápita) de sus habitantes y la antigüedad de los edificios ahí situados.
La combinación de estos parámetros definirá si hay una mayor o menor demanda y es “la culpable” de que existan diferencias notables en la rentabilidad de las plazas de aparcamiento en función no solo de la comunidad autónoma, sino también del año.
Según el estudio realizado por Fotocasa, invertir en una plaza de garaje en Cantabria tenía una rentabilidad del 7,7 % en 2023, mientras que en 2022 era de un 6,6 %. Lo mismo pasó con Castilla-La Mancha (de un 8,4 % en 2022 a un 9,4 % en 2023), Madrid (del 7,3 % al 7,9 %) y Aragón (del 6,8% al 7 %). A nivel comunidades, y además de las citadas, también ofrecen una excelente rentabilidad Murcia (9,9 %), la Comunitat Valenciana (8,1 %) y Catalunya (7,1 %).
Estos datos,sin embargo, son a nivel general y es posible encontrar aún mejores retornos si hacemos un poco de zoom en el mapa y miramos por provincias.
Toda esta información nos resulta tremendamente útil para elegir la zona en la que invertir, pero aún queda trabajo por hacer. Lo siguiente es analizar la ubicación exacta del aparcamiento y qué posibilidades ofrece a los residentes frente a las opciones de las que ya dispone. En este aspecto, los puntos que pueden hacer fluctuar el precio son:
- ¿Se halla en un lugar con estacionamiento regulado?
- ¿Hay mucha obra nueva por la zona con parking propio?
- ¿Hay algún PAR (aparcamiento público para residentes) cerca?
Las características y estado de la plaza y el garaje
Elegir una buena zona es clave, pero también lo es elegir un buen aparcamiento. Y no solo porque a todos nos gusta aparcar en un buen lugar antes que en una plaza estrecha, sino porque a nivel inversión nos va a traer muchos menos problemas.
En este aspecto, lo que debemos valorar de un parking son su antigüedad, estado y limpieza, que disponga de buenos accesos tanto para coches como para personas y, si puede ser, que cuente con algunos servicios como puede ser el de videovigilancia.
Mención aparte merece la plaza en sí. Aquí priman la maniobrabilidad, que el tamaño sea de 2,2 m de ancho por 4,3 de largo como mínimo, la altura o planta y que se halle lejos de obstáculos como columnas o paredes que obliguen a realizar malos giros.
Cómo calcular la rentabilidad que puede ofrecerte una plaza de garaje
Ya hemos visto que el retorno que ofrece invertir en un aparcamiento varía mucho en función de la zona, pero hay formas de saber con relativa exactitud qué podemos esperar de una plaza en concreto a nivel financiero. La rentabilidad de los activos inmobiliarios se mide con la relación de dos parámetros clave: el precio de compra y el precio de alquiler. Para determinar la rentabilidad dividimos lo que cobramos anualmente por lo que nos ha costado en total. Veámoslo con el ejemplo de Moncloa, un barrio con las mejores rentabilidades de Madrid. Aquí los aparcamientos valen algo menos de 17.000 euros y se alquilan por algo más de 100 € al mes.
La rentabilidad de una plaza de garaje en el barrio de Moncloa en números:
Coste de la plaza: 18.000 €
Alquiler mensual: 120 €
Alquiler anual: 120 € x 12 = 14.400 €
Cálculo de rentabilidad: 14.400 / 18.000 € = 0,8
Rentabilidad de un 8 %
Este cálculo también podemos aplicarlo del revés, partiendo de la rentabilidad anual que queremos obtener. Esta simulación, junto con otra variable como el precio del aparcamiento o el coste medio de alquiler nos permitirá determinar cuál debería ser la cantidad máxima a pagar o por cuánto deberíamos alquilarlo.
Cuánto debería cobrar de alquiler por mi plaza de aparcamiento en números:
Deseo una rentabilidad mínima de un: 6 % (0,6)
Coste de la plaza: 17.000 €
Alquiler anual: 17.000 € x 0,6 = 1.020 €
Alquiler mensual: 1.020 € / 12 meses = 85 €
Necesitamos alquilar la plaza a un mínimo de 85 € para cubrir nuestras expectativas financieras
El PER (Price Earning Ratio) nos ayuda a saber el tiempo que vamos a tardar en recuperar la inversión en una plaza de aparcamiento
Por último, utilicemos los mismos datos para valorar la operación de compra y en cuántos años tardaremos en recuperar la inversión. Aquí entra en juego el PER (Price Earning Ratio), un valor que nos indica el número de años que tardaríamos en amortizar esa plaza de aparcamiento si la alquilamos a un precio determinado.
Cómo calcular el PER en números:
Coste de la plaza: 17.000 €
Alquiler anual: 17.000 € x 0,6 = 1.020 €
PER: 17.000 € / 1.020 € = 16,66’
Necesitamos alquilar la plaza durante casi 17 años para amortizar la inversión.
Una inversión interesante, pero que se debe planificar a nivel financiero
Las plazas de garaje son la forma más barata, cómoda y segura de invertir en activos inmobiliarios. Pero como siempre decimos, no es conveniente poner todos los huevos en el mismo cesto, así que invierte solo si ya cuentas con otros productos o métodos para hacer crecer tu dinero.
Si es tu caso y te interesa esta opción, debes tener en cuenta que todo será mucho más fácil si ya dispones del total del dinero, pero para afrontar estas operaciones es habitual valerte de un préstamo para ayudarte a llevar a cabo la operación. Eso sí, deberás primero estudiar bien la letra mensual que vas a pagar y compararla con el alquiler que vas a recibir. Como es lógico, el alquiler siempre deberá ser superior a lo que pagamos mensualmente por el dinero para que la operación nos salga rentable.
Para que puedas ver cuánto cuestan las plazas de garaje de cualquier zona y evaluar si te conviene afrontar esta inversión puedes echar un vistazo a los principales portales inmobiliarios, ya que la gran mayoría incorporan filtros específicos para la compra-venta y alquiler de aparcamientos. Como referencia, en Madrid el precio medio de una plaza de garaje oscila los 17.000 €, mientras que en Barcelona se sitúa en los 18.000 €.
Como ves, las plazas de garaje son una muy buena opción para adentrarse en la inversión inmobiliaria con poco dinero, aunque existen otras muchas formas de hacer crecer tus ahorros de una forma sólida. Aprende más acerca de todas ellas y descubre cuál se ajusta más a tu forma de vivir y gestionar tu dinero.
