Cómo saber cuánto vale tu vivienda, en detalle
En la actualidad, existen varias maneras de saber cuánto vale tu vivienda. Las hay gratuitas, aunque estas ofrecen valores aproximados, mientras que las de pago nos dan el valor exacto de nuestra vivienda. Te explicamos cuáles son, cómo funcionan y cuál te conviene más en cada momento.
Valoración y tasación: los dos grandes formas saber cuánto vale tu vivienda
Pueden parecer lo mismo, pero son conceptos bien diferentes. Por un lado, la valoración hace referencia a una estimación aproximada del valor al que se podría vender una propiedad inmobiliaria. Para determinarla se tienen en cuenta diversos factores, sin embargo el detalle más importante es que siempre se trata de un valor relativo.
Por otro lado tenemos la tasación, un estudio en profundidad que da un precio concreto de la vivienda en un momento determinado. Esto es, por ejemplo, lo que exigen los bancos es una tasación formal que determine el valor real de la vivienda. Veamos en detalle cómo funcionan.
Las valoraciones inmobiliarias: múltiples formas de obtener un precio siempre orientativo
Lo cierto es que existen muchísimas formas de valorar el precio de un inmueble. A día de hoy podemos usar herramientas inmobiliarias online y gratuitas que permiten cruzar datos y obtener un precio fácilmente. Si quieres ir un paso más allá y afinar un poco más, puedes solicitar una valoración presencial por parte de la agencia. La visita, que no debería generarte ningún coste, les permitirá valorar de forma mucho más precisa criterios como la ubicación, el tamaño, la calidad de la construcción o precios de otras viviendas de la zona.
Pero, como se dice, cada maestrillo, tiene su librillo y en este caso las inmobiliarias pueden tener intereses en darte un precio al alza o a la baja con el fin de captar tu piso y comisionar u ofrecer un gran precio a otro cliente a costa de ofrecerte menos dinero. Para minimizar este riesgo, es útil solicitar valoraciones a diferentes inmobiliarias con el objetivo de establecer una horquilla aproximada de por dónde se mueve el precio de nuestra vivienda.
También puede ayudarnos a realizar un estudio de los anuncios publicados en portales inmobiliarios de pisos similares por tamaño y zona. Aunque, de nuevo, existe el peligro de encontrar precios a la baja de gente que tiene prisa en vender o viviendas a un precio superior debido a que alguien pretende hacer negocio con ese piso.
Las tasaciones: la única manera de obtener un valor 100% real de cualquier vivienda
La tasación inmobiliaria consiste en que un tercero ajeno al interés de compraventa del inmueble realice una valoración detallada del mismo con el fin de determinar su valor real. O, en cristiano, que un profesional que no dependa de inmobiliarias, bancos o nosotros mismos analice a fondo una casa y dictamine cuánto cuesta sin trampa ni cartón. Suele tratarse de un proceso rápido (1 o 2 semanas) e incluye un estudio de la zona, edificio y, evidentemente, el propio inmueble, el cual visitarán con el fin de obtener información de primera mano del estado y mejoras.
La tasación, a diferencia de las valoraciones de las inmobiliarias, sí tiene un coste y puede oscilar entre los 100 y 800 €. La gran diferencia dependerá tanto de las características propias del inmueble a tasar como tamaño, la ubicación o las características del mismo, así como de las tarifas que maneje la tasadora.
El valor catastral: una buena alternativa para saber cuánto vale tu vivienda
El valor catastral es el nombre que recibe la valoración que la administración pública hace de cada uno de los inmuebles de una población. Para determinarlo se tienen en cuenta datos como la localización, el coste de la ejecución, el material de construcción, la superficie, la antigüedad, el entorno y el precio del suelo, entre otros.
Puede consultarse de forma gratuita a través de la Sede Electrónica del Catastro, pero debes tener presente que en él no se recogen las mejoras que hayas podido realizar en la vivienda y que, por supuesto, generan un valor añadido que debería tenerse en cuenta en cualquier compraventa.
¿Sabías que el valor catastral sirve como referencia para calcular impuestos? Es el caso, por ejemplo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la renta (IRPF), el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU o Plusvalía Municipal).
¿Debo actualizar el valor catastral de mi vivienda?
Que no cunda el pánico, no hace falta que te pongas en contacto con el Catastro tras reformar el baño o la cocina. Los valores catastrales se actualizan mediante lo que se conoce como un procedimiento de valoración colectiva de carácter general. Este es solicitado de forma periódica por el Ayuntamiento de cada localidad y aprobado por el Director General del Catastro, momento en el cual se actualizan de manera general todos los precios de las viviendas.
Cómo saber qué valoración me conviene más en cada momento
Aunque la tasación parece la mejor solución debido a su fiabilidad, lo cierto es que si no necesitamos vender o comprar la vivienda en un breve plazo de tiempo puede resultar una pérdida de dinero. La antelación en estos casos puede jugar en nuestra contra, ya que si tasamos la vivienda años antes del proceso el valor puede quedar desactualizado. Por eso se dice que las tasaciones tienen una validez aproximada de 6 meses.
También será necesaria una tasación de tu vivienda si quieres solicitar una aplicación, novación o subrogación de la hipoteca, si tienes pensado solicitar otra hipoteca y tienes pensado usar el inmueble como aval o en casos de embargo.
Las herencias, en cambio, funcionan a través del valor fiscal, que se obtiene mediante la multiplicación del valor catastral por el coeficiente establecido por cada comunidad autónoma. Por último, las valoraciones inmobiliarias pueden sernos útiles para realizar estimaciones patrimoniales o simplemente para saciar nuestra curiosidad.
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