A la hora de hacerte con una vivienda de segunda mano debes tener ciertas precauciones. Te sorprendería la cantidad de sorpresas desagradables que te puedes llevar a encontrar si confías en la buena voluntad de los vendedores.
Además, se trata probablemente de la mayor inversión que vayas a hacer en tu vida. Por eso, conviene que leas atentamente estas ideas y que no pases por alto los consejos que te aportamos al final del texto para que obtengas un mejor precio.
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Comprueba el estado de la vivienda
Si no eres un experto en vivienda, contrata a uno para que visite la vivienda contigo y te ayude a revisar y valorar la propiedad (aparejador). Es muy importante para poder negociar después estimar el precio de las posibles reformas que son necesarias.
Revisa armarios, grifos, ventanas, remates, puertas, cierres, cañerías o el sistema eléctrico. Vamos, abre y cierra grifos y enciende y apaga luces. Se comenten muchos errores en la compra de una vivienda por no hacer una buena revisión.
Por último, visita la vivienda las 24 horas antes a la firma de la compraventa. No firmes nunca si no te dejan ver la vivienda horas antes de comprarla.
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Comprueba el estado del edificio
Si se trata de un piso, debes comprobar también el estado del edificio en el que se encuentra. Puedes consultar el último informe de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y conocer qué derramas se han hecho y qué derramas están por hacer, para valorar el coste de las derramas inminentes. Para ello puedes preguntar al propietario, pero también al administrador de la finca.
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Comprueba la edad del edificio
En línea con la comprobación anterior, puedes solicitar en el catastro la edad del edificio, los materiales empleados en su construcción y cómo se construyó. Básicamente, es otra manera de intuir los costes ocultos del edificio que deberás soportar una vez seas propietario.
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Recibe la certificación energética
Esto es algo relativamente nuevo. La normativa actual exige que todos los edificios tengan su certificación energética correspondiente. En ella se detallan la situación energética del inmueble como puede ser la calidad de sus aislamientos o sus dispositivos inteligentes para reducir el consumo de energía. Se trata de una información clave para valorar las inversiones necesarias en la vivienda.
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Comprueba la orientación de la vivienda
La orientación de la vivienda eleva o reduce el precio por factores tales como la luminosidad natural o el consumo de energía para calentarla o refrescarla.
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Obtén la nota simple en el Registro
Acude al Registro de la Propiedad y pide una nota simple informativa donde conste que el dueño de la vivienda es quien dice ser y que no tiene cargas previas. Además, podrás certificar que los datos que te proporciona el vendedor son exactos (metros útiles). Puedes hacer este trámite online y tiene un coste muy reducido (unos diez euros).
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Comprueba si la vivienda está o ha estado alquilada
No des por hecho que la vivienda está para entrar. Puede estar alquilada hasta cierta fecha a partir de la cual puedes hacerte con ella. No es tanto porque el contrato debe respetarse como por el hecho de que el propietario debe comprobar el estado de su vivienda tras el alquiler antes de venderla.
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Negocia con el vendedor
Ten en cuenta que existen profesionales de la compraventa de viviendas porque hay un margen importante que nace de la negociación. Vamos, que si hay personas que viven de intermediar en este tipo de operaciones es porque existe una diferencia importante entre el precio que se pide y el que se termina pagando.
Puedes contratar a un profesional para que negocie en tu nombre a cambio de una comisión o seguir estos pasos:
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Realiza un estudio de mercado previamente
Estudia la zona en la que se encuentra el piso que buscas o en la que quieres vivir y compara los precios de viviendas con características similares, comprueba el estado de habitabilidad de la vivienda, estudia la última ITE, pon en valor extras del tipo garaje, trastero, terrazas, etc., exige el certificado de eficiencia energética y valora los servicios y las comunicaciones del barrio.
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Valora tú mismo el precio real
Con el estudio anterior obtendrás un precio ajustado al mercado de la vivienda que buscas. Dado que el vendedor suele poner un precio algo superior para poder negociar a la baja, negocia a la baja con argumentos de peso.
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Busca el tiempo que lleva la vivienda a la venta
Hay estadísticas del tiempo que se tarda en vender una vivienda en cada comunidad autónoma o localidad. Si la vivienda que te interesa supera la media hay algo que no cuadra. Identifica el motivo y utilízalo como arma en la negociación.
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Busca el motivo de la venta
Saber por qué se vende la vivienda puede permitir apretar más o menos en la negociación. Esto es especialmente relevante en viviendas en zonas turísticas, pues el propietario suele estar deseando deshacerse de una vivienda vacacional al terminar el verano para no soportar los costes de la misma durante el invierno.
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Comprueba las cargas
Obtener toda la información posible sobre la vivienda permitirá negociar compensaciones por esos gastos que se prevén del tipo derramas o costes ocultos con empresas proveedoras de servicios. Puedes solicitar los recibos de los pagos realizados a la comunidad, o empresas de luz, agua y gas.
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Encuentra argumentos de peso
Hablamos de una inversión importante para las dos partes. Por lo tanto, hay que negociar un precio justo que resulte aceptable para los dos. No es regatear por regatear, pues el vendedor también habrá hecho sus deberes a la hora de establecer el precio.
Se trata de encontrar argumentos de peso para que tenga que bajar el precio del tipo reformas necesarias, certificación energética pobre, derramas inminentes o en curso, lleva tiempo en el mercado, está por encima del precio del mercado, tiene cargas o deudas o al vendedor le urge deshacerse de la misma.
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Demuestra tu solvencia
El vendedor también quiere garantías de seguridad. Si ya dispones de una hipoteca pre concedida, o liquidez necesaria para ofrecer una señal de forma inmediata, avales del algún tipo, etc. y se lo comunicas al vendedor será más fácil que piense en ti como el comprador que busca.
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Genera confianza
Si has hecho todos los deberes, el vendedor sabrá que vas en serio a por su vivienda y estará más dispuesto a negociar sabiendo que dispones del dinero y del interés. Si te muestras como el candidato ideal, eliminarás competidores y la negociación resultará más efectiva. Al fin y al cabo, eso es lo que hará un profesional inmobiliario. Si no te ves capacitado, reduce tus aspiraciones y págale una comisión para que te consiga la vivienda que buscas.
En resumen, estos son los aspectos que debes tener en cuenta al comprar una vivienda usada y algunos consejos para negociar mejor el precio.
