Desde hace unos años, las casas mínimas y prefabricadas están en plena expansión. Vivieron su eclosión definitiva durante la época de la pandemia y, según datos de la Plataforma de Construcción de Viviendas Pasivas, han incrementado su presencia entre un 30 y un 60 % a lo largo del territorio español desde entonces.
“Las casas prefabricadas han aumentado su presencia hasta en un 60 % en los últimos años”
Para entender este fenómeno tenemos que hablar de sus ventajas, entre las que se encuentra su bajo coste en comparación con una vivienda normal, pero aún así es necesario financiarlas en muchas ocasiones. Hablemos de las hipotecas para casas prefabricadas.
Cómo funcionan las hipotecas para casas prefabricadas
A pesar de sus notables diferencias, las casas prefabricadas no dejan de ser viviendas. Esto aplica a regulaciones y permisos, suministros y un montón de cosas más como la hipoteca, que viene a funcionar más o menos igual que la de una vivienda tradicional.
Sin embargo, la propia naturaleza de estas casas permite a la vez explorar otras fórmulas hipotecarias y de financiación que no son tan habituales en otro tipo de viviendas.
Los 3 tipos de financiación o hipotecas para casas prefabricadas
Aunque pueda parecer lo contrario, financiar este tipo de viviendas es algo común y, de hecho, existen diferentes opciones que permiten hacerlo, a las que se pueden añadir las ayudas y subvenciones que ciertas comunidades autónomas o municipios dan para su construcción. Analizamos contigo las principales vías para obtener dinero para una de estas viviendas:
Hipoteca convencional
Aunque no es lo más común, los bancos y cajas han financiado algunas casas prefabricadas a través de hipotecas convencionales. Siempre y cuando, claro está, se cumplan las condiciones que hemos veremos un poquito más adelante.
Si consigues que te concedan una, las condiciones y cuantías deberían ser las mismas que obtendrías al solicitar una hipoteca para una vivienda normal. Recuerda que históricamente las entidades bancarias conceden hasta el 80 % del valor del inmueble, pero esta realidad está cambiando poco a poco.
Ya es posible encontrar bancos que ofrecen un 95 % o un 100 %, así como el aval del Estado que cubre ese hipotético 20 % que muchas hipotecas no alcanzan. Eso sí, esos son los porcentajes máximos. En la realidad, la entidad evaluará el activo y el riesgo para calcular el porcentaje de dinero que va a prestar.
Algo que debes tener en cuenta es que muchas entidades tienen un límite mínimo de dinero a la hora de conceder una hipoteca. Esta barrera se sitúa en torno a los 50.000 €, lo que significa que por menos de esa cantidad simplemente se nieguen a prestar el dinero. Si te ves en esta tesitura, sigue leyendo, porque tenemos un par de opciones que seguro que te funcionarán.
Hipoteca de autopromotor
Menos conocida, este tipo de hipoteca está diseñada a la medida de particulares que quieren construir su casa poco a poco en lugar de adquirirla toda de golpe. Como era de esperar, esta opción tiene condiciones particulares que es necesario conocer antes de decidir si es o no lo que necesitas
La primera es que no todas las entidades ofrecen este tipo de préstamo. Por lo que es importante informarse primero antes de firmar nada con cualquier entidad, especialmente si no la conoces.
El segundo punto clave es que la hipoteca se concede sobre la futura casa, no sobre el terreno. Esto significa que ya debemos poseer una parcela en la que construir para poder solicitar esta hipoteca.
También es importante tener en cuenta que las entidades prefieren prestar dinero para un activo que ya existe (una vivienda) a hacerlo a un activo por construir (es decir, una futura vivienda). En caso de impago está claro qué reciben en el primer caso, pero no tanto en el segundo. Por este motivo la gran mayoría de hipotecas de autopromotor no ofrecen todo el dinero de golpe y lo distribuyen en diferentes plazos asociados a las fases de construcción.
A parte de estos factores, este tipo de hipotecas se parecen bastante a sus hermanas mayores: nos pueden conceder hasta un 80 % y siempre será necesario tener el 20 % restante y el 10 % para gastos. Y subrayamos el hasta porque recuerda que podrían ofrecerte menos tras evaluar tu caso.
🤑 Tip financiero: Este tipo de hipotecas también cuentan con un periodo de carencia que puede ser muy útil durante el periodo de construcción. Por el tipo de casa, su ensamblaje suele ser rápido, lo que puede hacer que esta rebaja momentánea en la hipoteca pueda aliviar el posible alquiler u otros gastos de mudanza.
Préstamo personal
Una de las ventajas de las casas prefabricadas es su precio. Algunas son sorprendentemente baratas y quizá no necesitas de una hipoteca para afrontar la compra (o construcción). Una gran alternativa es un préstamo personal, que te permite obtener una interesante cantidad de dinero para cumplir con proyectos como este sin tener que contratar algo tan serio como una hipoteca.
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Las condiciones para poder solicitar una hipoteca para una casa prefabricada
Tiny houses, bungalows, furgonetas camperizadas… Casas prefabricadas hay de muchos tipos, pero a la hora de solicitar una hipoteca, no todas valen. Las entidades han desarrollado una serie de condiciones que deben cumplir este tipo de viviendas para poder optar a financiación.
- Se debe disponer de un terreno donde será ubicada, así como el permiso para hacerlo si fuera necesario.
- Este terreno debe estar ubicado en suelo urbano.
- El proyecto de construcción debe estar realizado y firmado por un arquitecto colegiado.
- El proyecto debe contar con la licencia municipal y cumplir con otras posibles leyes del municipio en materia de obras.
- La vivienda debe permanecer anclada al terreno mediante unos cimientos fijos, lo que descarta de facto cualquier tipo de casa prefabricada móvil.
- La vivienda debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad de la provincia tras su finalización.
Miniguía por si vas a solicitar una hipoteca para una casa prefabricada
Si todo este tema ha despertado tu curiosidad y te gustaría profundizar más, vamos a darte algo más de información de valor sobre este tipo de viviendas.
Las 4 principales ventajas de las casas preconstruidas
El fenómeno de las casas prefabricadas tiene unos cimientos firmes. Tanto los españoles como el resto de europeos resaltan las siguientes ventajas de este tipo de viviendas:
1. Construcción mucho más rápida
Si hablamos meramente de construcción, la de una casa tradicional puede llevar fácilmente hasta dos años, mientras que en el caso de las prefabricadas el proceso difícilmente se demora más allá de los cinco meses, aunque hay casos en que se tarda unas pocas semanas. Eso se debe a que todo ya está parcialmente construido y solo hace falta ensamblar.
Si hablamos en términos totales, el proceso se alarga algo más, aunque de nuevo volvemos a recortar tiempos respecto a las casas tradicionales ya que las fases de diseño de la vivienda y documentación también se simplifican.
Según fuentes del sector inmobiliario, los plazos aproximados para la construcción de este tipo de viviendas de inicio a fin son de entre 7 y 12 meses, distribuidos de la siguiente forma:
- Contratación, diseño y documentación técnica: De 2 a 3 meses
- Obtención de la licencia de obra: De 1 a 3 meses
- Construcción: De 4 a 6 meses
2. Altas posibilidades de personalización
Si cuando hablamos de casas prefabricadas tienes la imagen de un cubo sin personalidad, permítenos decirnos que las cosas han cambiado mucho. Los sistemas modulares han abierto un universo de posibilidades a la hora de configurar tu hogar y hacerlo único.
Existen multitud de empresas especializadas con diferentes tipos de diseños que, a su vez, tienen un montón de opciones personalizables diferentes. Algunas van un paso más allá y ofrecen la posibilidad de modificar distribuciones a nuestro antojo e incluir acabados al gusto. Y lo bueno es que, como son soluciones estandarizadas y diseñadas en fábrica bajo demanda, te aseguras de que todo encaje y funcione perfectamente.
Por si fuera poco, muchos diseños de casas prefabricadas ya contemplan posibles ampliaciones o cambios de configuración sin que ello suponga un enorme periodo de obras. Los únicos factores a tener en cuenta es que el terreno cuente con un espacio adecuado para la ampliación y las licencias municipales lo permitan.
3. Sin sorpresas en el precio
Es un secreto a voces: por cualquier vivienda convencional acabas pagando más de lo que esperabas. Ya sea por los intereses de la hipoteca, porque quieres hacer alguna reforma, porque la vivienda viene con cargas o simplemente porque toca pagar alguna cuota de la comunidad, es necesario tener un margen para que un revés no nos pille por sorpresa. Un consejo fácil de decir, pero difícil de cumplir cuando se ha puesto gran parte de los ahorros en la compra de la vivienda.
Al otro lado están las viviendas prefabricadas, que son capaces de ofrecer un precio cerrado mucho más preciso, especialmente tras elegir todos los detalles y determinar los costes de transporte e instalación. Esto ofrece una mayor tranquilidad financiera y facilita una mejor planificación.
4. Son tremendamente eficientes
Para hacerlas realmente atractivas y respetuosas con el medio, los fabricantes se esfuerzan en hacer casas prefabricadas más sostenibles. En algunos casos se usan materiales de bajo impacto, pero lo que suele ser denominador común en todas ellas es la eficiencia energética.
Todo lo que incluyen ha estado pensado al milímetro, haciendo que el consumo energético sea normalmente bastante más bajo. A ello hay que añadir que algunos modelos incluyen instalaciones fotovoltaicas u otras fuentes de energía verde con el fin de nutrir la instalación y reducir aún más la factura.
Puntos a tener en cuenta si vas a adquirir una tiny home o vivienda prefabricada
Por norma general, cuando compramos una vivienda normal simplemente elegimos una zona que nos guste. Pero el espíritu do it yourself de las casas prefabricadas obliga a tener en cuenta algunos factores más antes de empezar a construir.
Ubicación y terreno
Empezamos con lo básico: la ley. Las ordenanzas urbanísticas cambian tremendamente de una zona a otra, así que debemos conocer exactamente qué podemos hacer en el terreno con el fin de poder adecuar el proyecto a las leyes urbanísticas de la zona.
El terreno, por su parte, es otro punto a tener muy en cuenta por varios motivos. Para empezar debe ser suelo urbano, por lo que olvídate de situar una de estas viviendas en un suelo rústico. Sí, seguro que conoces a alguien que tiene una, pero esto es cosa del pasado, en la que se aprovechó un vacío legal para habitar este tipo de terrenos.
En segundo lugar, la parcela determina el número de metros cuadrados y plantas que se pueden construir, sin mencionar que muy probablemente condicionarán la forma de la construcción.
Como consejo, es altamente recomendable que el terreno sea lo más plano posible, ya que facilitará la colocación de la vivienda prefabricada sin la necesidad de realizar grandes labores previas de nivelado y contención.
Tipo de uso
Residencia habitual de una familia, vivienda de vacaciones para una pareja, casa de invitados… Las casas preconstruidas pueden cumplir con diversas funciones. Pero tener en cuenta qué uso va a recibir desde un primer momento nos ayudará a optimizar tanto el proceso de diseño como los costes, ya que nos servirá de guía a la hora de implementar soluciones y elegir materiales.
Materiales
Hablando de ellos… La elección de los materiales marcará en gran parte la durabilidad de la casa. Por eso, a mayor uso, mejores materiales.
Otro factor a tener en cuenta a la hora de elegir materiales es la climatología. El tiempo es uno de esos factores en los que difícilmente pensamos al comprar una vivienda convencional. Y es que por norma general el arquitecto y el constructor ya han pensado en eso por nosotros. En las casas preconstruidas depende 100 % de ti y es algo a tener muy en cuenta, ya que afectará al bienestar de sus ocupantes y resistencia de la casa a las inclemencias del tiempo.
Por último, los materiales también nos ayudarán a que la vivienda sea más o menos eficiente a nivel energético, por lo que conviene elegir bien.
Los principales materiales con los que se construyen las casas prefabricadas son:
- Hormigón: Resistente a climas extremos y buena capacidad de aislamiento
- Madera: Material sostenible, aislamiento natural y más rápido de construir
- Acero: Alta durabilidad con un mantenimiento mínimo
Escalabilidad
Una de las grandes ventajas de las casas prefabricadas es que permiten ir construyendo poco a poco, lo que facilita mucho una gestión financiera. Su personalización, además, nos permite ensamblar la casa que queremos evitando aquello que no necesitamos. Pero aquí viene el problema. Lo que no necesitas hoy, quizá mañana sea esencial. Por eso es importante elegir modelos que te permitan incorporar nuevas soluciones con el paso del tiempo: nuevo aparataje como placas solares, posibles ampliaciones… Lista cuáles son tus necesidades presentes y futuras y busca soluciones que te ofrezcan posibilidades en consonancia antes de dejarte llevar por un precio bajo y que luego tengas que arrepentirte en unos años.
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