En la playa, en la sierra, en un pueblecito… Más de tres millones de familias españolas cuentan con más de una residencia. Una cifra que podría vivir un importante aumento debido a la bajada de los préstamos hipotecarios. ¿Es realmente un buen momento para comprar una segunda vivienda? Entremos en detalle:
Analizando los pros y contras de comprar una segunda vivienda
Antes de empezar (y como harían en las películas), hagamos un listado de las ventajas e inconvenientes de comprar una segunda vivienda desde el punto de vista financiero y personal.
Las ventajas de adquirir una segunda vivienda
La bajada de las hipotecas marca, sin duda, un buen momento para comprar una segunda vivienda. Pero, al margen de la situación económica, existen varias ventajas de invertir en un segundo activo inmobiliario:
Es una oportunidad de inversión a largo plazo
Además de un espacio propio, los inmuebles son activos ilíquidos que funcionan como guardianes de valor o como inversiones a largo plazo (es decir, a partir de 5 años). Con este concepto en mente, podemos ver la adquisición de una segunda vivienda como una forma de crear una hucha para nuestro futuro. Esta “hucha” la podemos disfrutar, pero también alquilar, lo que nos permite financiarla y, si le damos el tiempo suficiente, recuperar la inversión junto con algún beneficio.
Un espacio propio que te ahorra mucho dinero y estrés en vacaciones
Disponer de una segunda residencia es contar con un lugar de retiro particular a nuestra disposición. Esto significa un espacio para disfrutar en verano, Semana Santa o fines de semana sin tener que preocuparse por hacer reservas, buscar alojamiento o hacer muchas maletas.
Son una genial opción para familias, especialmente si tienen varios niños o todavía son pequeños, ya que así se benefician de un espacio propio y confortable para hacer y deshacer a su gusto sin molestar a nadie.
Es una buena forma de diversificar
Evidentemente, si alquilamos la segunda vivienda cuando no la utilicemos, esta nos ofrecerá un dinero mensual que nos permite diversificar nuestras fuentes de ingresos. Pero un activo inmobiliario también es una forma muy interesante de diversificar nuestra cartera.
Un inmueble es una inversión que evoluciona de una forma distinta a otras inversiones tradicionales como los depósitos, acciones o bonos. Su principal atractivo es que no pierden valor en función del mercado bursátil o tipos de interés, por lo que son territorio seguro si, por ejemplo, la Bolsa cae. Es por eso que son una de las formas elegidas por muchos inversores para diversificar el riesgo.
Ofrece estabilidad y tranquilidad
Hacer uso de una segunda residencia nos vincula a la zona de una forma totalmente diferente a cómo lo haría si la visitaremos como simples turistas. Nos permite establecer lazos, hacer amigos, pero todo eso no computa a nivel financiero. Lo que sí lo hace es el contar con un activo que, una vez pagado, nos dota de mayor solidez económica.
Los puntos malos de comprar una segunda residencia
Tener una nueva casa conlleva también algunos riesgos o problemas que deberemos afrontar. Si lo enfocamos desde el punto de vista de inversión, debemos tener presente que no podemos basar el 100 % de nuestro capital en un mismo activo, ya que esto conlleva un gran riesgo. Así que si la idea es poner todos los ahorros en una segunda vivienda con el objetivo de sacarle beneficio en el futuro déjanos decirte que no es la mejor idea.
Por el otro lado está la pérdida de capacidad de endeudamiento mientras estamos pagando esa segunda casa, lo que nos puede dificultar el acceso a productos de crédito. Estos, sin embargo, no son las únicas desventajas… Hay más:
Hipotecas gran parte de tu tiempo libre en un destino
Está claro que si compras una segunda vivienda es para disfrutarla, pero con el paso del tiempo (y la vida) puede que te apetezca visitar otros sitios o hacer otros planes. Esto puede convertirse en un problema si no lo tenemos previsto, ya que las obligaciones financieras que tenemos con la segunda casa probablemente limitarán nuestras opciones para viajar a ciertos lugares o en determinadas condiciones.
Los costes de mantener dos casas son elevados
Se utilice o no, los gastos de mantenimiento de una casa es algo con lo que debemos lidiar mes a mes (o año a año). Esto significa hacer frente a impuestos, seguros, gastos mínimos de suministros y otros costes que veremos más adelante. Sin duda, hay que estar preparados para afrontarlos todos a largo plazo.
Una segunda residencia conlleva nuevas responsabilidades
Cuando menos lo esperamos una vivienda puede sorprendernos con un escape, una avería, unas goteras, una junta por sorpresa… o simplemente porque la meteorología daña nuestras propiedades. Además, la lejanía con las segundas residencias no facilita las cosas, precisamente. Esto supone estar localizable por otros vecinos o responsables del inmueble, estar al día de lo que pasa en la comunidad y, si fuera necesario, dejar las llaves a alguna persona de confianza o contratar a alguien para que vigile nuestro hogar.
Invertir en ladrillo no siempre sale bien
Los activos inmobiliarios son famosos por ser una buena inversión, pero para que funcionen como tal deben darse algunas premisas. Una de ellas es no querer vender rápido. Las prisas son malas consejeras y en el sector inmobiliario son sinónimo de probables pérdidas. Así que no es correcto enfocar este tipo de inversiones pensando en que rápidamente podremos convertirlas en dinero si las cosas van mal dadas o sencillamente nos cansamos del inmueble.
A esto hay que añadir la zona en la que se encuentre el inmueble. Un caserío remoto en medio de un paraje natural puede resultar muy bucólico, pero poco práctico y por tanto barato. O un lugar ideal pero con mucha oferta de inmuebles. Elegir bien la zona y que esta no pierda valor e interés a lo largo del tiempo es otro de los factores para que comprar una segunda vivienda sea una buena decisión a nivel financiero.
Los costes de comprar una segunda vivienda
Es fácil pensar que, al ya disponer de una primera vivienda, ya conocemos los costes que supondrá una segunda. Error. Por lo general, un segundo inmueble es más oneroso que uno principal. A esto debemos añadirle que los gastos pueden variar bastante entre una comunidad autónoma y otra. Repasemos uno por uno cuáles son estos costes y no olvides consultar sus cuantías en la zona de compra si estás pensando en invertir.
Los gastos hipotecarios iniciales
Aquí nos encontramos con los clásicos gastos de notaría, registro y demás costes de constitución de la hipoteca. Además de que estos pueden variar en función de la zona, es importante remarcar que, por norma, las entidades de crédito prestan menos dinero para la compra de una segunda vivienda, por lo que conviene tener más dinero ahorrado. Si quieres conocer en detalle cuáles son te recomendamos echar un ojo a los aspectos legales a revisar antes de comprar una vivienda.
Gastos fijos y variables
En esta partida se esconden todo un universo de costes. Algunos son -casi- esenciales como los consumos de luz, agua o gas, los impuestos municipales o la recogida de residuos, mientras que otros dependen del tipo de vivienda que adquiramos. Entre estos gastos variables podemos encontrar:
- Comunidad o mancomunidad de vecinos
- Seguros multirriesgo
- Alarmas y servicios antirrobo
- Posibles derramas
- Limpieza del pozo ciego
- Etc.
Es importante listar todos ellos y sumarlos a la ecuación al valorar la compra, ya que pueden variar mucho de un inmueble a otro y acabar encareciendo mucho ciertas opciones.
Los impuestos
Además de los impuestos municipales ya mencionados, cabe destacar que las segundas residencias se declaran cada año en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Estos se imputan como renta anual en la Declaración de la Renta y lo hacen con un valor del 2 % catastral o un 1,1 % si se hubiera actualizado el valor en los últimos diez años, por lo que es posible que te toque pagar un poquito más (o te devuelvan un poco menos)
¡Y cuidado! Aquí hablamos solo de comprar. Si tienes pensado adquirir una segunda vivienda para alquilarla estos impuestos subirán en función de tus rendimientos.
Reformas
Aunque es posible encontrar la vivienda de tus sueños, lo más probable es que tengas que realizar alguna reforma o actualización para ponerla a tu gusto. Los costes de esta partida dependerán mucho del estado del inmueble y lo que quieras realizar en él, aunque si se encuentra alejado puedes llevarte alguna sorpresa extra en forma de desplazamientos.
Ten en cuenta que además de los costes, una obra lejos de casa es más complicada de gestionar y supervisar. Así que evalúa bien qué es lo urgente, qué cosas pueden esperar y cuáles podrías realizar por tu cuenta, así como busca buenos profesionales y solicita presupuestos y garantías. Y no olvides que, dependiendo de la zona y el tipo de reforma, es posible que necesites licencias.
Para cerrar este apartado no podemos olvidar aquellas personas que se enamoran de una casita rural a un precio bajísimo. Aquí es esencial ver si lo que se necesita es una mera reforma o una rehabilitación, así como si hace falta actualizar las instalaciones de ciertos suministros debido al mal estado del cableado o tuberías de plomo.
Si no tenemos suerte, puede darse el caso de que el coste de este tipo de actuaciones sea más caro que el precio de la vivienda, por lo que conviene conocer los costes antes de solicitar la hipoteca. Por si te interesa, te dejamos los requisitos que debes comprobar al comprar una vivienda de segunda mano.
7 preguntas para ayudarte a decidir si invertir en una segunda vivienda
Con los puntos a favor, en contra y los costes parece que ya tenemos bastantes argumentos para valorar la compra de una segunda vivienda. Pero este tipo de decisiones conviene analizarlas desde distintos prismas como, por ejemplo, el estado de las finanzas personales, la posible oportunidad de compraventa o qué tal encaja esta nueva casa o piso en nuestro perfil de inversor.
Para ayudarte a evaluar todos estos factores hemos preparado un listado de preguntas que te ayudarán a decantarte por la compra u otra opción.
1. ¿Esta vivienda es realmente una oportunidad de mercado?
Todos tenemos en la cabeza una idea (o varias) de cómo sería nuestra vivienda ideal. Pero a diferencia de lo que pueda parecer, encontrar una que cumpla con la mayoría de nuestras características justo en el momento en el que estamos buscando puede ser de todo menos una bendición. Antes de tirarse de cabeza a por la compra fruto del enamoramiento con la vivienda conviene asegurarse de que todo encaja, empezando por lo más básico: el precio.
Y es que sí, encontrar ESA casa o piso puede parecer un golpe de suerte, pero tan importante como buscar es conocer el mercado y qué nos ofrece, así como el potencial que puedan tener ciertas zonas con el paso del tiempo. Hacer esto nos permitirá ser más lógicos, evitando pagar de más o comprando una vivienda en una zona con poco futuro.
2. ¿Hay oportunidades para alquiler o volver a vender la vivienda?
Comprar una casa en el pueblo donde nacieron nuestros padres o una idílica finca por reconstruir en medio de la montaña suena de lo más romántico. Y es que como experiencia puede ser preciosa, pero si no vamos con cuidado puede convertirse en una operación ruinosa a nivel financiero. Por razones más que obvias, las zonas despobladas, apartadas geográficamente y/o con pocos servicios tienen mucha menos demanda. A esto se suma que comparativamente suelen tener mucha más oferta, lo que crea un mercado mucho más competido.
Evidentemente, si tienes previsto quedarte tú y usarla como segunda residencia durante años esto no supone ningún problema pero, ¿qué pasa si las circunstancias cambian? Si un mal momento financiero, una separación o un cambio de vida nos obliga a vender o alquilar es probable que tardemos más tiempo del habitual en encontrar a una persona interesada y que debamos negociar el precio a la baja.
3. ¿Es una vivienda de presente y de futuro para la familia?
Que quieres comprar una segunda vivienda está claro, pero debes preguntarte si va a seguir siendo tan buena idea tenerla con el paso del tiempo. Las familias crecen y evolucionan, lo que hace que las soluciones que necesitan con el tiempo puedan cambiar drásticamente.
Aunque el día de mañana todo puede pasar, conviene tener en cuenta factores como si vamos a tener más hijos y qué perspectivas tienen estos, si nuestro futuro laboral es estable o si podemos necesitar desplazarnos geográficamente en algún momento o si la vivienda será cómoda para nosotros pasada la jubilación.
4. ¿Realmente podemos afrontar esta inversión?
A no ser que dispongas de mucho capital, lo más habitual es adquirir un inmueble mediante la ayuda de una hipoteca. Esta deuda pasará directamente al debe de nuestras finanzas familiares, pudiéndose convertir en una dura carga.
Para evitar sorpresas en forma de sobre endeudamientos futuros es importante evaluar tanto la salud económica familiar del presente como la capacidad de endeudamiento a largo plazo.
Esto implica analizar el estado de otras posibles deudas (la hipoteca de la primera vivienda, créditos y préstamos pendientes de pago…), nuestro nivel de ingresos y cómo nuestra situación financiera podría cambiar con el paso de los años debido a la emancipación de los hijos, ascensos en el trabajo o la jubilación, entre otros.
5. ¿Los gastos pueden suponer un problema?
Suministros, comunidad, impuestos… Como ya hemos visto, debemos sumar todos los gastos (fijos y variables) a la cuenta para decidir si podemos asumir el total de la deuda, ya que de lo contrario podrían ir comiéndose nuestros ahorros poco a poco.
Ten presente que algunos de ellos son mensuales y que se unirán a los recibos que ya pagas por tu vivienda habitual, por lo que tus partidas de gastos del hogar se van a disparar. Además, tal y como pasa en el punto anterior, conviene tener cierta perspectiva a largo plazo, ya que lo más probable es que la mayoría de estos costes suban de precio con el paso de los años. ¿Estaremos preparados para ello llegado el momento?
6. ¿Tengo otros retos financieros en el horizonte?
Firmar una hipoteca limitará en gran medida la capacidad financiera de la familia. Esto significa que durante un tiempo iremos más justos y que nos será más difícil obtener créditos y préstamos. En otras palabras, tener una hipoteca para una segunda residencia puede penalizarnos a la hora de pedir dinero para una reforma en casa, comprar un coche o emprender.
7. ¿Cuento con una buena hucha para afrontar el proceso?
Hemos hablado de la hipoteca y de los gastos, pero faltan los imprevistos. Y es que, como sabes, en cualquier momento puede suceder un problema en casa que nos obligue a sacar la cartera. Para que estos no supongan un bache en nuestro día a día lo mejor es contar con una hucha suficientemente holgada como para afrontar cualquier gasto inesperado. Aquí dependerá del tipo de casa, las coberturas de tu seguro y otros factores, pero es recomendable tener entre 1.500 € y 3.000 € reservados para contingencias en la segunda vivienda, aunque los costes podrían dispararse mucho más que eso.
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