Si estás ahorrando con ilusión para comprar tu primer piso o casa debes saber que la meta por la que luchas es algo superior de lo que te han hecho creer. Hay una serie de impuestos y gastos de comprar una vivienda que hacen que el precio a pagar sea más del esperado. Los expertos cifran este “extra” entre un 10 y un 15 % del coste total de la vivienda.
Para orientarte en todo este mar de números, los hemos dividido en gastos fijos, variables e impuestos, especificando en qué casos aplican cada uno de ellos y haciendo un simulado en los importes para que sea más fácil de comprender. ¡Empezamos!
Los gastos de comprar una vivienda
Afrontar la compra de una vivienda significa pasar por una serie de procesos o trámites con el fin de formalizar la operación y que finalmente te hagas con la titularidad del inmueble. Esta “aventura” burocrática tiene unos costes y la mayoría de ellos recaen sobre el comprador.
El vendedor deberá hacer frente a la plusvalía municipal, así como el coste de la emisión del certificado energético, mientras que el comprador debe hacerse cargo de otros. Sin embargo, hay buenas noticias para aquellos que efectúan la compra a través de una hipoteca.
“La nueva ley hipotecaria atribuye los gastos de notaría, registro y gestoría a la entidad de crédito que concede el préstamo hipotecario”
⚠️Dato importante: Gracias a la nueva ley hipotecaria, estos costes corresponden a la entidad financiera que concede el préstamo. Eso sí, luego se generan otros costes variables que, para sorpresa de nadie, acaban siendo más elevados. Lo vemos todo en detalle.
Los costes de notaría para escriturar la venta
Tal y como indica la Ley, la compra de un inmueble debe hacerse mediante una escritura pública. Esto exige sí o sí la participación de un notario, que es quien formalizará dicho documento.
El arancel que debe abonarse al notario está regulado y debe ser de entre un 0,2 % y un 0,5 % del valor del inmueble. A esto hay que sumarle la extensión de las escrituras o el número de copias que se requieran, pero este coste repercute al papel timbrado, por lo que estaríamos hablando de entre 10 y 50 € extra en el peor de los casos… aunque todo suma.
Los gastos de comprar una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Arancel: 0,3 % = 200.000 x 0,003 = 600 €
Copia escrituras: 20 €
Total gastos notaría: 600 + 20 = 620 €
El Registro de la Propiedad
Con el contrato de compraventa firmado, toca que el Registro de la Propiedad reconozca que eres (o sois) propietario/a del inmueble. Los gastos de este proceso también están pautados por el Estado y oscilan entre el 0,1 y 0,25 % del valor de la propiedad.
Los gastos de comprar una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Arancel Registro de la Propiedad: 0,15 % = 200.000 x 0,0015 = 300 €
Total gastos notaría: 620 €
Gastos de gestoría
La misión de una gestoría es realizar por ti todas estas labores antes mencionadas: rellenar y presentar papeles, asistir a reuniones… Ellos se encargan de todo, menos de pagar. Y hablando de pagar, su función tiene un coste.
En este caso se trata de profesionales libres, por lo que su precio puede variar enormemente en función de la zona, experiencia y tipo de inmueble, pero por lo general suele situarse a partir de los 300 o 400 €.
Cabe destacar que este proceso es “””opcional”””. Sí, con tres comillas. Y es que puedes prescindir de él si afrontas la compra por tu cuenta. Si se realiza a través de una hipoteca, que es lo más habitual, la entidad de crédito exige que el proceso lo lleve una gestoría.
Esto es para asegurarse que quien se inscribe finalmente como propietario eres tú y no hay trampas. Además, para tu tranquilidad, puedes elegir a la gestoría que tú prefieras: es tu derecho.
Los gastos de comprar una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Gestoría: 350 €
Arancel Registro de la Propiedad: 300 €
Total gastos notaría: 620 €
TOTAL GASTOS FIJOS: 350 + 300 + 620 = 1.270 €
Otros gastos que puede incluir la compra de una casa o piso
¿Pensabas que ya habíamos terminado? Aún quedan los impuestos y, para que no te pille por sorpresa, también podrían aparecer en tu cuenta estos gastos al comprar una casa. Los vemos uno por uno:
Las comisiones inmobiliarias: un posible gran gasto
Los también llamados honorarios son un fijo en todas las transacciones en las que medie una inmobiliaria o API. Estas, por lo general, son distribuidas entre ambas partes, es decir vendedor y comprador.
Aquí tampoco hay normas fijas ya que las condiciones pueden variar mucho en función de la zona o inmobiliaria, pero muchas de ellas suelen fijar su comisión en un 5 % del importe del inmueble.
A esto habría que añadir otros posibles servicios que puedan realizar para ti como, por ejemplo, revisar si el inmueble tiene cargas fiscales o daños estructurales.
Los gastos variables de comprar una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Comisiones inmobiliarias: 200.000 x 0,05 = 10.000 €
La comisión de apertura: un fijo en muchas hipotecas
Aunque hace no tanto se recortaron las comisiones hipotecarias, hay una que se resiste a desaparecer: la comisión de apertura. Cierto es que ya no todas las entidades la solicitan, pero hacerlo no es nada ilegal. Eso sí, si se incluye deberá avisarte, ya que lo contrario es considerado como una mala práctica.
Esta consiste en que el cliente o solicitante debe abonar hasta un 2 % de la cantidad solicitada y concedida por la entidad. Este importe, sin embargo, no cae en saco roto, ya que se deduce de la cuantía total.
Los gastos variables de comprar una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Valor hipoteca concedida (80 %): 200.000 x 0,8 = 160.000 €
Comisión de apertura (2 %) : 160.000 x 0,02 = 3.200 €
Comisiones inmobiliarias: 10.000 €
Sigue descubriendo con qué sorpresas puede salirte el banco y, más importante todavía, aprende cuáles te corresponde pagar a ti y cuáles a tu entidad echando un ojo a todas las comisiones que te puede pedir una hipoteca.
Los gastos de tasación
La tasación es otro must de los procesos de compra de una vivienda mediante una hipoteca. En este caso vuelve a ser la entidad financiera quien la solicita y lo hace con un objetivo: determinar cuál es el valor real de la propiedad y poder evaluar con certeza el porcentaje de financiación que pueden conceder sobre esta (y que recordemos, suele llegar hasta el 80 % del total)
El precio de este proceso suele marcarlo la entidad financiera, quien a su vez se rige por criterios como el tipo de vivienda, su zona o valoración anterior a la hora de establecer el precio.
Para darte una horquilla, suele tener un coste de entre 200 y 600 €. Y para que lo tengas en cuenta, recae sobre el comprador y tiene una duración de 6 meses.
Los gastos variables de comprar una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Gastos de Tasación: 300 €
Comisión de apertura (2 %): 3.200 €
Comisiones inmobiliarias: 10.000 €
Gastos derivados del pago
Terminamos con uno de los grandes olvidados: los gastos de transferencia o pago. A la hora de hacer llegar el dinero al vendedor es más que probable que utilices la emisión de diferentes cheques o, mejor aún, realices una transferencia rápida OMF mediante el Banco de España. Elijas un modo u otro, va a acarrear un coste extra que sin duda debes tener en cuenta.
· Transferencias OMF: Entre un 0,05 y un 1,5 % del valor de la transferencia
· Cheques: Depende de la entidad bancaria
Para que te hagas una idea, con nuestro ejemplo de vivienda de 200.000 € estaríamos hablando entre 1.000 y 3.000 € extras, lo cual no es ninguna tontería.
Los gastos variables de comprar una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Gastos de pago: 2.000 €
Gastos de Tasación: 300 €
Comisión de apertura (2 %): 3.200 €
Comisiones inmobiliarias: 10.000 €
TOTAL GASTOS VARIABLES: 2.000 + 300 + 3.200 + 10.000 = 13.700 €
Los gastos que aparecen tras la compra de una vivienda
Afrontar todos estos pagos no es el fin del trayecto. Además de las más que probables cuotas de la hipoteca, es importante que guardes una hucha para poder hacer frente a gastos como:
- Suministros: luz, agua, gas, internet…
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
- Impuestos y tasas municipales: basuras…
- Reformas
- Mobiliario y decoración
- Declaración de la Renta: Una nueva vivienda se considera ganancia patrimonial, lo que podría salir a pagar
Si quieres profundizar en el tema, puedes echar un vistazo a cuánto vale mantener una vivienda en propiedad, donde entramos en detalle en todos los gastos que supone.
Los impuestos que conlleva comprar una vivienda
El proceso de compraventa de toda vivienda también está gravado con impuestos. Sus cuantías y aplicación dependen de la comunidad autónoma y de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. Entremos en detalle:
El IVA, el principal impuesto a considerar en las casas nuevas
Como pasa con cualquier producto, al precio de compra de una vivienda nueva debe añadirse el IVA. En este caso se trata de un 10 %, que es el primer tramo reducido. En el caso de Canarias, al estar regidos por el Impuesto Indirecto Canario, este 10 % se reduce a un 6,5 %, lo que resulta un pequeño ahorro para los habitantes de esa zona.
También pueden haber reducciones en el caso de las viviendas de protección oficial. Las VPO pueden llegar a tener un IVA de hasta un 4 %, aunque esta cifra puede variar en función de la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.
El IVA en la compra de una vivienda en números:
Precio de la vivienda: 200.000 €
IVA de la vivienda (10 %): 200.000 x 0,1 = 20.000 €
Precio de la vivienda + IVA: 200.000 + 20.000 = 220.000 €
El ITP, el gravámen que aplica a las viviendas de segunda mano
A nivel impuestos, comprar una vivienda de segunda mano puede llegar a salir algo mejor que adquirir una nueva. El Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales o ITP varía de un 10 % (es decir, lo mismo que el IVA) hasta un 4 % en función de la zona, lo que supone todo un descuento. En este caso, el porcentaje que se aplica en cada comunidad autónoma queda así:
- 10 %: Catalunya, Comunitat Valenciana y Galicia
- 9 %: Cantabria y Castilla-La Mancha
- 8 %: Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura y Murcia
- 7 %: Andalucía y La Rioja
- 6,5 %: Canarias
- 6 %: Ceuta, Comunidad de Madrid, Melilla y Navarra
- 4 %: País Vasco
Al igual que pasa con las viviendas nuevas, en el ITP también existen reducciones para ciertas VPO, así como para jóvenes, personas con discapacidad y familias numerosas siempre y cuando no sea una segunda residencia. Incluso algunas comunidades también ofrecen descuentos en este impuesto para impulsar la revitalización de zonas rurales. Es cuestión de echar un ojo de qué ventajas existen en tu lugar de futura residencia a la hora de afrontar este pago.
El IAJD, el impuesto por firmar los papeles
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el gravámen asociado a la escritura de compraventa y aplica tanto a viviendas nuevas como de segunda mano.
El precio final del IAJD se determina mediante dos variables. La cuota fija es la más económica e igual para todo el mundo, ya que hace referencia al papel timbrado que se usa para la constitución de este tipo de documentos. El coste de estos es de 0,15 € por página o 0,30 € por pliego.
A los costes del papel hay que añadir la cuota variable, que es la parte importante. Esta se obtiene mediante un valor porcentual de la vivienda, aunque este varía en función de la comunidad autónoma. Aquí los hay con más suerte que otros. Los peor parados son los compradores de la región de Murcia, donde el IAJD es del 2 % de la vivienda, mientras que en el caso del País Vasco es del 0 %. Te dejamos con el porcentaje que corresponde a cada región:
- 2 %: Murcia
- 1’5 %: Aragón, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Catalunya, Extremadura y Galicia
- · 1’2 %: Andalucía, Asturias y Baleares
- 1 %: Canarias y La Rioja
- 0,8 %: Comunidad de Madrid
- 0,5 %: Ceuta, Melilla, Navarra
- 0,1 %: Comunitat Valenciana
- 0 %: País Vasco
El IAJD sobre la hipoteca, un gasto extra que corresponde al banco
Si la vivienda se compra mediante una hipoteca también se necesita pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados específico que determine el importe de la responsabilidad hipotecaria. Este gasto, sin embargo, recae sobre la entidad financiera que realiza el préstamo hipotecario.
Cabe destacar que este debe formalizarse y abonarse dentro de los 30 días posteriores a la compraventa, ya que de lo contrario se pueden aplicar recargos.
Cómo abonar los gastos de comprar una vivienda
Principalmente existen dos formas de hacer frente a estos pagos. La primera es por nuestra cuenta, en cuyo caso se efectúa mediante transferencia bancaria a cada una de las partes. Recordemos que este método de pago solo es posible si contamos con el dinero suficiente para efectuar la compra sin necesidad de solicitar hipotecas.
En el caso de actuar de forma particular es importante tener en cuenta los tiempos. Los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad deben abonarse el mismo día, por lo que deberás llevar contigo el comprobante de ingreso. El IVA se paga en el momento de la compra, mientras que el IAJD y el ITP (en el caso de casas de segunda mano) pueden abonarse en Hacienda hasta 30 días después de formalizar la compra.
El otro camino para abordar el pago de estos gastos es mediante la gestoría, que está presente en todas las compras vinculadas a un préstamo hipotecario. En este caso el trámite puede resultar menos engorroso ya que son ellos quienes se encargan de gestionar los pagos y tiempos. La contrapartida es que para hacerlo necesitan crear una provisión de fondos, que no es más que fondos aportados por el comprador.
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